Закон за управление на етажната собственост

AJAX progress indicator
Търсене: (изчистване)
  • чл. 2 ЗУЕС
    Особен режим на управление на общите части
    Чл. 2. (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) (1) Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
    (2) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
  • чл. 3 ЗУЕС
    Изключения
    Чл. 3. (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
    [Редакция към ДВ 6/23.01.2009:]
    Чл. 3. За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 42, 43 и 44 от Закона за собствеността.
  • чл. 5 ЗУЕС
    Права на собствениците, ползвателите и обитателите
    (Загл. доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
    Чл. 5. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък "собственици", имат право да:
    1. използват общите части на сградата според тяхното предназначение;
    2. участват в управлението на етажната собственост.
    (2) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ползвателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1 и участват в управлението на етажната собственост, с изключение на вземане на решения по чл. 11, ал. 1, т. 7 и т. 10, букви „а", „б", „в", „г", „ж" и „л", освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя.
    (3) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато между собственика и ползвателя не е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът.
    (4) (Предишна ал. 2 - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат правото по ал. 1, т. 1, както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.
  • чл. 5, ал. 1, т. 2 ЗУЕС
    Права на собствениците, ползвателите и обитателите
    (Загл. доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.)
    Чл. 5. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) (1) Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, наричани по-нататък "собственици", имат право да: [...]
    2. участват в управлението на етажната собственост.
  • чл. 8 ЗУЕС
    Обхват на управлението
    Чл. 8. (1) Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите.
    (2) Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.
  • чл. 9 ЗУЕС
    Форми на управление
    Чл. 9. (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците.
  • чл. 11 ЗУЕС
    Правомощия на общото събрание
    Чл. 11. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.; изм., бр. 88 от 2017 г., в сила от 01.01.2020 г.) (1) Общото събрание:
    1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
    2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
    3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
    4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);
    5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
    6. (отм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.);
    7. определя размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване";
    8. (изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
    9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;
    10. приема решения и за:
    а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
    б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
    в) (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; доп., бр. 26 от 2016 г.) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;
    г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално(...)
  • чл. 11, ал. 1 ЗУЕС
    Правомощия на общото събрание
    Чл. 11. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.; изм., бр. 88 от 2017 г., в сила от 01.01.2020 г.) (1) Общото събрание:
    1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;
    2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;
    3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);
    4. приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя), както и на контролния съвет (контрольора);
    5. определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
    6. (отм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.);
    7. определя размера на паричните вноски във фонд ,,Ремонт и обновяване";
    8. (изм. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;
    9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;
    10. приема решения и за:
    а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;
    б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
    в) (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; доп., бр. 26 от 2016 г.) основен ремонт и/или основно обновяване на сградата;
    г) предприемане на подготвителни действия за учредяване на право на ползване, строеж, надстрояване, пристрояване или промяна на предназначението на общи части при спазване изискванията на действащото специално(...)
  • чл. 14, ал. 1 ЗУЕС
    Представителство в общото събрание
    Чл. 14. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) (1) (Изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма.
  • чл. 14, ал. 3 ЗУЕС
    Представителство в общото събрание
    Чл. 14. [...] (3) (Изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно.
  • чл. 15 ЗУЕС
    Кворум за провеждане на общото събрание
    Чл. 15. (1) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
    (2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
    (3) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато в случаите по ал. 2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.
  • чл. 15, ал. 1 ЗУЕС
    Чл. 15. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; доп., бр. 26 от 2016 г.) (1) (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; доп., бр. 26 от 2016 г.) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
  • чл. 16 ЗУЕС
    Провеждане на общото събрание
    Чл. 16. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) (1) Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея.
    (2) Общото събрание се председателства от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.
    (3) Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
    (4) За провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия.
    (5) (Изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) Протоколът съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - „за", „против" или „въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения.
    (6) Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него.
    (7) (Изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм., бр. 26 от 2016 г.) Председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило(...)
  • чл. 16, ал. 9 ЗУЕС
    Чл. 16. (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (9) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението по ал. 7, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
  • чл. 17 ЗУЕС
    Приемане на решения от общото събрание
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) (1) В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
    (2) Общото събрание на собствениците приема решения:
    1. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто идеални части от общите части;
    2. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;
    3. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
    4. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
    5. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части;
    6. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм., бр. 26 от 2016 г.) за поставяне на рекламни или(...)
  • чл. 17, ал. 1, т. 4 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (2) Общото събрание на собствениците приема решения: [...]
    4. (нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за опрощаване на финансови задължения, както и за отсрочване или разсрочване на изпълнението им - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
  • чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (2) Общото събрание на собствениците приема решения:
    1. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто идеални части от общите части;
  • чл. 17, ал. 2, т. 2 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (2) Общото събрание на собствениците приема решения: [...]
    2. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за изваждане от сградата на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността за определен срок, но не по-дълъг от три години - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на собственика или ползвателя; собственикът или ползвателят, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; за изваждането от сградата на обитател решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части;
  • чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (2) Общото събрание на собствениците приема решения: [...]
    3. (изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за извършване на полезни разходи и за получаване на кредити - с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части;
  • чл. 17, ал. 2, т. 5 ЗУЕС
    Приемане на решения от общото събрание
    Чл. 17. [...] (2) Общото събрание на собствениците приема решения: [...]
    5. за основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии и/или собствени средства или други източници на финансиране - с мнозинство не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части;
  • чл. 17, ал. 3 ЗУЕС
    Приемане на решения от общото събрание
    Чл. 17. [...] (3) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.
  • чл. 17, ал. 4 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (4) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.
  • чл. 17, ал. 5, т. 2 ЗУЕС
    Чл. 17. (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. и доп., бр. 57 от 2011 г.; изм. и доп., бр. 26 от 2016 г.) [...]
    (5) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По реда на ал. 4 се определят идеалните части от общите части въз основа на представените данни от собствениците или информацията по чл. 23, ал. 1, т. 10, когато: [...]
    2. управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа не е равен на 100.
  • чл. 23, ал. 4 ЗУЕС
    Правомощия на управителния съвет (управителя)
    Чл. 23. [...] (4) (Нова - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон. По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание.
  • чл. 33, ал. 4 ЗУЕС
    Приемане на решения от общото събрание
    Чл. 33. [...] (4) (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.; изм. изцяло, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на собствениците, когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците и в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа. Управителният съвет (управителят) на сдружението свиква общо събрание на собствениците по реда на раздел II от тази глава. В този случай членовете на сдружението участват в общото събрание на собствениците или определят представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението.
  • чл. 38 ЗУЕС
    Изпълнение на решенията на общото събрание
    Чл. 38. (1) Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.
    (2) Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.
    (3) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от Закона за собствеността.
  • чл. 38, ал. 1 ЗУЕС
    Изпълнение на решенията на общото събрание
    Чл. 38. (1) Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.
  • чл. 40 ЗУЕС
    Отмяна на решение на общото събрание
    Чл. 40. (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм., бр. 26 от 2016 г.) (1) Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
    (2) (Изм. изцяло - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм., бр. 26 от 2016 г.) Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7.
    (3) Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.
  • чл. 40, ал. 1 ЗУЕС
    Чл. 40. (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.; изм., бр. 26 от 2016 г.) (1) Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
  • чл. 51, ал. 1 ЗУЕС
    Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост
    Чл. 51. (1) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
  • чл. 51, ал. 4 ЗУЕС
    Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост
    Чл. 51. [...] (4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3.