Решение № 86 от 15.04.2013 г. по гр. д. № 809/2012 г.

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос
Дали ответникът П. Х. Б. има качеството на добросъвестен или приравнен на добросъвестен владелец, във връзка със заявеното от него с възражение правото на задържане върху имота до заплащане на сумата, с която е увеличена стойността на вещта.

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, първо отделение в съдебно заседание на втори април две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЖАНИН СИЛДАРЕВА

ЧЛЕНОВЕ:
ДИАНА ЦЕНЕВА, БОНКА ДЕЧЕВА

при секретар Даниела Никова изслуша докладваното от председателя Ж. Силдарева гражданско дело N 809/2012 год.

Производството е по чл. 290 ГПК и сл.

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

С решение № 2399 от 06.04.2012 г. по гр. д. № 13899/2010 г. Софийски градски съд е потвърдено решение от 14.12.2009 г. по гр. д. № 19386/2008 г. на СРС, с което П. Х. Б. е осъден да предаде на Л. В. А. и П. И. А. владението, а [фирма] [населено място] държането на апартамент № 18, намиращ се на II етаж, във вх. „А“ на жилищната сграда, построена в парцел II-12,13,14,15 от кв. 2786 по плана на [населено място], м. „Зона Б-19″, със застроена площ от 51.86 кв. м. и мазе № 17 с площ от 6.57 кв. м. на Л. и П. А.. Със същото решение е признато за установено по отношение на останалите ответници П. П. Б. и Е. М. Б., че Л. и П. А. са собственици на описания апартамент и е отхвърлен иска за предаване на държането му. Оставено е без уважение възражението на П. Х. Б. за признаване право на задържане върху имота до заплащане на подобренията в имота възлизащи на сумата 104008 лв.

Решението е обжалвано от всички ответниците [фирма], П. Х. Б., П. П. Б. и Е. М. Б. с доводи за необоснованост и неправилно прилагане на материалния закон.

С определение от 20.12.2012 г., постановено на основание чл. 288 ГПК, е допусната касационна проверка на въззивното решение по въпроса дали ответникът П. Х. Б. има качеството на добросъвестен или приравнен на добросъвестен владелец, който е от значение за изхода на спора относно заявеното от него с възражение правото на задържане върху имота до заплащане на сумата, с която е увеличена стойността на вещта.

Ответниците по касация Л. и П. А. намират жалбата за неоснователна.

Върховният касационен съд разгледа жалбата и провери съдебния акт с оглед посочените касационни основания и съобразно изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК.

От фактическа страна по делото е установено, че през 1996 г. физически лица, съсобственици на УПИ II-12,13,14,15 от кв. 2786 по плана на [населено място], м. „Зона Б-19″, са учредили право на строеж в полза на А. П., действащ като едноличен търговец с фирма „С.-А. П.“, за построяване на жилищна сграда с магазини и гаражи съгласно одобрен архитектурен проект, като са си запазили правото на строеж за част от обектите срещу поето от него задължение за построяване на сградата в определен срок. Суперфициарят П., действащ като едноличен търговец, се е разпоредил с правото на строеж за ап. 18 като го е продал на Л. и П. А. за сумата 7500 лв., която е била изплатена напълно и в брой преди подписването на договора на 05.07.1996 г., за който е съставен н. а. №144 т. LXXII по н. д. № 14403/1996 г.

Договорът за строителство на сградата не е бил изпълнена в срок и с влязло в сила решение от 11.01.1999 г. по гр. д. № 2946/1998 г. на СРС, 27 с-в, постановено по предявен иск от собствениците на терена е бил развален.

През 1999 г. собствениците на терена са учредили право на суперфиция в полза на [фирма], [населено място] за построяване на конкретни обекти в проектираната сграда включително и за ап. 18, като са си запазили правото на строеж за част от обектите (н. а. № 129, т. II, по н. д. № 358/1999 г. ).

П. и Л. А. са предявили на 14.04.2000 г. срещу собствениците на терена и [фирма] установителен иск за собственост на ап. 18 в сградата в описания имот, към която датата сградата е била пред завършване до степен на груб строеж. За обезпечаване на иска им е била допусната възбрана върху имота, която е вписана на 10.05.2000 г.

С решение от 01.03.2005 г. по гр. д. № 3450/2003 г. на СГС искът е уважен. Ищците са признати за собственици на апартамента, като е намерено че, прекратяването на първоначалния договор за суперфиция не е рефлектирал върху придобитото от тях право на строеж за ап. 18. След завършване на сградата в груб строеж от [фирма] на 25.10.2000 г., когато е съставен акт № 14, а фактически към 16.01.2001 г., когато допусната техническа експертиза е извършила оглед и установила степента на завършеност, правото им на строеж се е трансформирало в право на собственост за посочения обект.

Намерено е за неоснователно възражението, че такъв апартамент не съществува, тъй като изграденият е с площ от 70 кв. м. По делото е било установено, че площта на ап. 18 е увеличена с 13 кв. м., поради присъединяване към него на проектирано стълбище. Направен е извод, че придадената площ в резултат на присъединяване е станала част от главната вещ – проектирания първоначално апартамент № 18 с площ от 51.86 кв. м. Решението по установителния иск е влязло в сила на 05.12.2007 г., когато с решение обявено на тази дата, постановено по гр. д. № 396/2006 г. на ВКС, въззивното решение е било оставено в сила.

По отношение на ответника П. Х. Б. е установено, че на 24.07.1999 г. [фирма], като собственик на правото на строеж на сградата в описания имот, сключва с П. Х. Б. предварителен договор за продажба на строителен продукт, представляващ апартамент № 18, с площ от 73.70 кв. м., в сградата, която ще построи за цена 104 008 лв. Уговорено е сумата да се плати на два пъти: при завършване на сградата в груб строеж 55000 лв. и при сключване на окончателния договор за покупко-продажба още 53008 лв. Плащането на първата вноска е доказано с представена разписка от 01.02.2005 г., съставена между страните по договора, която не е оспорена. На 07.04.2005 г. П. Х. Б. е заплатил на [фирма] още сумата 53008 лв., за което е съставена разписка, приета като доказателство по делото, която също не е оспорена.

На 08.04.2005 г. [фирма] е сключил с П. П. Б., син на П. Х. Б., договор за продажба на 42 обекта, построени в сградата в описания недвижим имот, между които и апартамент № 18, на втория етаж, индивидуализиран с площ от 73.70 кв. м. при граници: ул. Д. Ж.“, [улица], ап. 16 и коридор (н. а. № 59, т. I, н. д. № 52/2005 г. Купувачът и съпругата му Е. Б. прехвърлят правото на собственост върху имота с договор за дарение на Р. Б., баба на П. Б., на 04.05.2005 г. (н. а. № 61, т. I, н. д. № 58/ 2005 г.). Р. Б. почива на 06.05.2006 г. и оставя за наследник сина си П. Х. Б..

Ответниците по иска [фирма], П. Х. Б., П. П. Б. и Е. Б. в отговора по исковата молба, подаден на 17.12.2008 г., са направил възражение за задържане на имота до заплащане от ищците на всички дължими разноски за построяване на апартамента както и стойността на увеличената площта на апартамента. С подадено „уточнение“ на 23.04.09 г., са конкретизирали, че сградата е започната, построена и довършена изцяло от името и за сметка на [фирма] и разходите за построяването на апартамент 18 възлизат на сумата 104 008 лв.

По отношение възражението за признаване право на задържане е намерено, че е направено от страни, които няма качеството на добросъвестен владелец. Съдът е достигнал до извода, че сключеният от П. Х. Б. на 24.07.1999 г. с [фирма] предварителен договор за закупуване на готов строителен продукт – ап. 18, в описаната сграда няма транслативно действия и не е годно основание да направи купувача собственик. От това следва, че той няма качеството на добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70 ЗС. Намерено е и това, че този ответник не е установил да е извършвал строителни действия в имота със знанието и без противопоставянето на ищците, както и че по делото не е установено в какво състояние е била сградата към момента на разваляне на договора за суперфиция с едноличния търговец П. и към момента на учредяване на това право в полза на [фирма].

Изводът направен по въпроса, по който е допусната касационна проверка е необоснован и не намира опора в данните по делото. Разрешен е и в противоречие с установената задължителна практика.

П. Х. Б., не може да черпи права от качеството си на купувач по предварителния договор за покупко-продажба сключен с [фирма], тъй като продавачът не е бил собственик на правото на строеж за ап. 18 (арг. от чл. 70, ал. 3 ЗС). Установено е по делото, че той е заплатил уговорената стойност на строителния продукт и след завършването му до степен на груб строеж е установил владение върху него. Владението е недобросъвестно, тъй като е без правно основание. Извършеното разпореждане с апартамента чрез продажба в полза на сина му П. П., а след това в полза на майка му Р. Б. не са породили транслативно действие, поради което и П. Х. не е придобил вещни права върху имота на основание наследствено правоприемство. Фактическите действия на П. Х. Б., изразяващи се във финансиране на строителството на апартамента и извършеното строителство от [фирма], имат за последица реализиране на правото на строеж за този апартамент, което в случая представлява подобрение. То е извършено със знанието и без противопоставянето на А., които за времето от придобиване право на строеж, до предявяване на установителния иск през 2000 г. не са предприели действия за реализирането му, но са знаели за извършваните строителни работи по изграждане на сградата и не са се противопоставили на това. Техният обем е установен по отношение на А. в производството по предявения от тях срещу собствениците на урегулирания поземлен имот и [фирма] установителен иск за собственост на ап. № 18. Прието е въз основа на гласни доказателства, че към момента на отстъпване на право на строеж за някои от обектите в сградата през 1999 г., предходния сипурфициар е бил изпълнил само изкопните работи за построяването й (в този смисъл са показанията на двама от разпитаните свидетели), а според третия свидетел е бил изпълнен изцяло подземния етаж. Този факт не се оспорва от П. Х. Б. и съвпада с поддържаното от него. Съобразно така установеното П. Х. Б. има правата на приравнен на добросъвестен владелец на основание чл. 74, ал. 2 във вр. с чл. 72 ЗС. Нормите са правен израз на обществения критерии за справедливост и принципа, че никой не следва да се обогатява за чужда сметка. На това основание касаторът П. Х. Б. има право да претендира сумата, с която се е увеличила стойността на вещта в следствие на тези подобрения (реализирането на правото на строеж за апартамент № 18 с построяването му до степен на завършеност в груб строеж).

Като е приел друго, съдът е направил необосновани изводи въз основа на установените факти и е приложил неправилно материалния закон, което е основание по чл. 281, т. 3 ГПК за отмяна на въззивното решение по отношение на ответника П. Х. Б..

След отмяна на решението на основание чл. 291 ГПК ще бъде постановено друго по съществото на спора по възражението на касатора за признаване право на задържане.

Добросъвестният подобрител има право да иска за подобренията, които е направил сумата, с която се е увеличила стойността на вещта, в случая тава е стойността на построения апартамент. По делото е приета съдебно-техническа експертиза, която е определила пазарната цена на имота на сумата 99297.00 лв., а цената на правото на строеж на сумата 11045 лв. От стойността на правото на строеж следва да се приспадне сумата 7500 лв., представляваща стойността на правото на строеж за апартамент с площ от 53 кв. м., платена от ищците при сключване на договора за покупко-продажба на това право. Увеличената стойност на имота в резултат на извършените подобрения възлиза на сумата 99297.00 лв. + 3545.00 лв. = 102842 лв. Възражението за упражняване право на задържане е основателно и ще бъде уважено, като на касатора се признае това право до заплащане на посочената сума.

При този изход на спора искането на П. Х. Б. за присъждане на разноски за касационната инстанция е основателно. Основателно е и възражението за прекомерност на уговореното от него с повереника му адв. И. Й. адвокатско възнаграждение в размер на 6000 лв. П. Х. Б. е заявил искане за признаване право на задържане до изплащане стойността на направените от него подобрения в размер на 104008 лв. Това е стойността на интереса, в защита на който е получил правна помощ. Съгласно чл.7, ал. 2 т. 4 от Наредба № 2 за минималните размери на адвокатските възнаграждения адвокатското възнаграждение възлиза на сумата 2480 лв. Съдът като взе предвид разпоредбата на чл. 36 ЗА, повеляваща размерът на възнаграждението да е справедлив и обоснован и фактическата и правна сложност на делото, намира че това е съответстващо и справедливо възнаграждение за правна помощ за касационната инстанция. Съобразно това и предвид останалите направените разходи за внесени държавни такси (30.00 лв + 127.73 лв.) общият размер на разноските за тази инстанция възлиза на сумата 2637.73 лв.

За водене на делото в другите две инстанции касаторът Б. е направил разноски в размер на общо 943.00 лв. (650 лв., представляващи ¼ от адвокатско възнаграждение по договор от 16.12.2008 г., 120.00 лв. депозит за в. л., 128.00 лв. д. такса, 40.00 лв. депозит за свидетели и 5.00 лв. д. такса за издаване на удостоверение). Ищците по иска и ответници по касация ще бъдат осъдени на основание чл. 78, ал. 2 ГПК да заплатят на касатора П. Х. Б. направените от него разноски за водене на делото, които възлизат общо на сумата 3580.73 лв.

По изложените съображения Върховният касационен съд, I г. о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение № 2399 от 06.04.2012 г. по гр. д. № 13899/2010 г. Софийски градски съд в частта, с която е оставено без уважение възражението на П. Х. Б. за признаване право на задържане върху имота, представляващ апартамент № 18, намиращ се на II етаж, във вх. „А“ на жилищната сграда, построена в П-12,13,14,15 от кв. 2786 по плана на [населено място], м. „Зона Б-19″, със застроена площ от 73.50 кв. м. и мазе № 17 с площ от 6.57 кв. м. до заплащане на подобренията в имота възлизащи на сумата 104008 лв. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ПРАВО НА ЗАДЪРЖАНЕ в полза на П. Х. Б. за апартамент № 18, на втория етаж, във вх. „А“ на жилищната сграда, построена в УПИ II-12,13,14,15 от кв. 2786 по плана на [населено място], м. „Зона Б-19″, с площ от 73.70 кв. м. и при граници: ул. Д. Ж.“, [улица], ап. 16 и коридор, както и на мазе № 17 с площ от 6.57 кв. м. до заплащане на сумата 102842 лв. от Л. В. А. и П. И. А.

ОСЪЖДА Л. В. А. с ЕГН [ЕГН] и П. И. А. С ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], ж. к. С., [жилищен адрес] да заплатят на П. Х. Б. с ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица] сумата 3580.73 (три хиляди петстотин и осемдесет и 0.73) лева разноски за водене на делото във всички инстанции.


Свързани съдебни актове


Цитирани норми