Решение № 54 от 23.07.2013 г. по гр. д. № 869/2012 г.

0 Shares

Анотация

Въпрос
Налице ли е прекратяване на неформален договор за наем с предаването и приемането на ключовете, респ. с фактическото предаване на имота от наемателя на наемодателя?

Върховен касационен съд на Република България , Трето гражданско отделение в открито заседание на единадесети март две хиляди и тринадесета година, в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НАДЯ ЗЯПКОВА

ЧЛЕНОВЕ:
ЖИВА ДЕКОВА, ОЛГА КЕРЕЛСКА

След като изслуша докладваното от съдията КЕРЕЛСКА гр.д.№ 869/2012 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на С. И. В. от [населено място] чрез адв. Р. М. срещу решение № 22.12.2011 год. по в. гр.д. №5570/2011 год. на СГС, АО, III г. състав ,с което е оставено в сила решение от 17.12.2010 год. по гр.д. № 5529/2010 год. от СРС, ГО, 31 състав, с което е отхвърлен предявеният от С. И. В. срещу В. М. А. и Д. А. Д. иск за връщане на предплатена наемна цена в размер на по 7605 лв. за всеки един от тях, поради предсрочно прекратяване на договора. С касационната жалба се правят оплаквания за неправилност на обжалваното определение поради нарушение на материалния закон, съдопроизводствените правила и необоснованост. Според касатора въззивният съд неправилно е приел, че договорът за наем е действащ след връщане на ключовете от наетия имот и сключването на последващ договор за наем от наемодателите с друг наемател.

Ответниците по касационната жалба В. М. А. и Д. А. Д. от [населено място] оспорват касационната жалба. Застъпват становище, че неползването на наетия имот не води до прекратяване на договора за наем. Няма такава последица и връщането на ключовете на наетия имот , доколкото липсва волезявление на страните в тази насока още повече , че връщането е извършено от трето лице. Моли решението да бъде оставено в сила.

Касационното обжалване не решението е допуснато с определение №1302/22.11.2012год. по въпроса: „Налице ли е прекратяване на неформален договор за наем с предаването и приемането на ключовете, респ. с фактическото предаване на имота от наемателя на наемодателя?“ Касационното обжалване е допуснато на осн. чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

С въззивното решение е прието , че между страните е бил сключен договор за наем от 27.07.2006 год. при наемна цена от 800 евро месечно за срок от 18 месеца / до 27.02.2008 год./, че ищцата е предплатила сума в размер 14 400 евро, представляваща наемната цена за целия срок на договора , както и че в средата на м. 02.2007 год. ключовете на наетото жилище са били върнати от пълномощник на наемателката ищца. Прието е, че връщането на ключовете не може да се приеме като предсрочно прекратяване на договора . Такава възможност не е била предвидена в договора , а факта на неизползването на жилището също не води до прекратяване на договора. Прието е, че ищцата може да претендира предплатената наемна цена само при виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на наемателите, каквото не се твърди и не се установява в процеса. Обявяването на имота за последващо отдаване под наем според въззивният съд също не основание да се приеме, че договорът за наем е прекратен. С оглед на това съдът е приел, че ответниците не са се обогатили неоснователно като са получили суми без основание или на отпаднало основание , поради прекратяване на наемен договор.

Тези изводи не могат да бъдат споделени.

Вярно е, че според сключеният между страните договор същият се прекратява с изтичане на договорения срок , както и по взаимно съгласие на страните , изразено в писмена форма. Вярно е също така, че ако наемателя не ползва или преустанови ползването на имота това само по себе си не прекратява действието на договора. Последното е така, доколкото договорът за наем е консесуален и ако страните са постигнали съгласие за неговото действие за определен период , независимо от това дали имота реално се ползва или не , страните остават обвързани от създадената между тях облигационна връзка. Съгл. чл. 20 б „а“, ал. 1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези които са ги сключили. Същевременно договорите могат да бъдат изменени , прекратени, разваляни или отменени по взаимно съгласие на страните. В процесния договор страните са възпроизвели това законово разрешение във връзка с възможността договорът за наем да бъде прекратен предсрочно като са договорили взаимното съгласие за прекратяване на договора да бъде изразено в писмена форма. На практика постигнатото съгласие за прекратяване действието на договора съставлява по своята правна същност съглашение имащо за предмет неговото прекратяване.Уговорената писмената форма обаче не е форма на действителност на това съглашение. С оглед на това страните биха могли валидно да прекратят действието на договора и по друг начин, стига да е постигнато съгласие за това. Безспорно установените обстоятелства в процеса дават възможност да се приеме, че такова съгласие е постигнато. Обстоятелството, че ключовете от апартамента са били върнати на наемодателите чрез бащата на ищцата – наемателка и са били приети от наемодателите чрез техен пълномощник както и публикуването на обява за отдаване на имота под наем на друго лице и сключването на последващ наемен договор в срока на процесния договор, свидетелства за такова съгласие . Последното е така, доколкото ако наемодателите са имали съзнанието, че договорът продължава да ги обвързва същите не биха могли да го отдават под наем на последващ наемател за срока на първоначалния договор .

С оглед тези съображения, които следва да се приемат и като отговор на поставения правен въпрос обжалваното решение се явява неправилно като постановено в нарушение на материалния закон.Доколкото действието на договора е прекратено преди изтичане на срока, за който е бил сключен, изплатената наемна цена, за периода от 20.02.2007 год. , когато ключовете на апартамента са били върнати, до изтичане срока на договора -27.02.2008 год. в размер на 9600 евро, подлежи на връщане на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД като дадено на отпаднало основание. Ищцата претендира сумата от 7 800 евро в тяхната левова равностойност от 15210 лв. , определена към датата на получаване на нотариалната покана за връщане на тази сума от ответниците.Предвид уважаване на исковата претенция следва да бъде разгледано направеното от ответната страна възражение за прихващане. Същото се явява доказано за сума в размер на 896,98 лв. ,от която 740,98 лв. за заплатена от наемодателите ел. енергия, и 156 лв. дължими входни такси. По отношение направените разходи за ремонт на апартамента, по делото не са събрани доказателства, които да установяват същите по вид и размер. С оглед на това възражението в тази част се явява неоснователно като недоказано. След извършеното прихващане, ответниците следва да заплатят на ищцата 14 313,02 лв. или по 7 156,51 лв. всеки един от тях, ведно със законната лихва от дата на исковата молба до окончателното им изплащане. До тези размери обжалваното решение следва да се отмени и вместо него да се постанови ново решение, с което исковете да бъдат уважени. За разликата до сумата от 7 605 лв. за всеки един от ответниците решението като правилно следва да се остави в сила.

Съразмерно с уважената част от исковете на ищцата се дължат разноски в размер на 2953,93 лв. Съразмерно с отхвърлената част от исковете на ответниците се дължат разноски в размер на 135,64 лв.По компенсация ответниците следва да заплатят на касаторката – ищца разноски в размер на 2 818,30 лв.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, състав на 3-то г.о.,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 22.12.2011 год. по в. гр.д. №5570/2011 год. на СГС, АО, III г. състав , в частта, в която е отхвърлен предявеният от С. И. В. срещу В. М. А. и Д. А. Д. иск за връщане на предплатена наемна цена за размера до 7 156,51 за всеки един от тях и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА В. М. А. и Д. А. и двамата от [населено място] да заплатят на С. И. В. от [населено място] по 7 156,51 лв. всеки един от тях , ведно със законната лихва считано от 03.02.2010 год. до окончателното изплащане на сумата, както и разноски по компенсация в размер на 2 818,30 лв.

ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалата обжалвана част.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.


Свързани съдебни актове


Цитирани норми