Решение №87/02.11.2020 по дело №3963/2019

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос

Относимо ли е към действителността на договора за доброволна делба, по който всеки от съделителите получава в дял самостоятелен жилищен етаж, обстоятелството, че съделителят с по-голям дял в съсобствеността получава и етаж с мазета, описан като самостоятелен обект на вещни права, но неотговарящ на изискванията за жилище и без одобрен инвестиционен проект за промяна на предназначението му?

Отговор

С договора за доброволна делба се прекратява състоянието на съсобственост по общо съгласие на всички съсобственици. Изискванията на чл.69, ал.2 ЗН всеки съсобственик да получи дял в натура и неравенството в дяловете да се уравнява в пари се съобразяват с оглед принципа на свобода на договарянето по чл.9 ЗЗД. Съсобствениците по своя воля определят кои имоти считат, че отговарят на техните права в съсобствеността, респ. необходимо ли е уравнение на дяловете и какво. В случай, при който е договорено съсобственик с по-голям дял в съсобствеността да получи няколко самостоятелни обекта на вещни права като отговарящи на дела му от съсобствеността, обстоятелството, че един от тях не отговаря на нормативните изисквания за самостоятелно жилище, като каквото е получен в дял, не води до нищожност на договора за доброволна делба. Налице е хипотезата на чл.74 ЗН /делбата може да се оспорва в едногодишен срок от сключване на договора когато някой от съсобствениците е увреден с повече от 1/4 от стойността на дела си/ и договорът за доброволна делба е унищожаем.


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на тринадесети октомври през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ:
ВЕСЕЛКА МАРЕВА, ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

при секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 3963 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПКчл.293 от ГПК.

История на спора

Образувано е по касационна жалба на Ш. О. И. и Е. А. И. чрез пълномощника им адвокат К. Б. против решение № 3260 от 18.07.2019 г., постановено по гр.д. № 211 по описа за 2019 г. на Окръжен съд-Благоевград, с което е отменено решение № 4168 от 15.12.2018 г. по гр.д. № 937 от 2016 г. на Районен съд-Гоце Делчев и вместо него е постановено друго за отхвърляне на предявения от Ш. О. И. и Е. А. И. /правоприемници на починалия в хода на делото А. М. И./ против Ф. М. И. и Ф. М. И. ревандикационен иск за признаване правото на собственост отношение на втори жилищен етаж, представляващ самостоятелно обособено жилище със застроена площ от 80 кв.м. от двуетажна масивна жилищна сграда, построена в УПИ * от кв.33 по плана на [населено място], [община], област Б. и осъждане на ответниците да предадат владението на югозападната стая на втория жилищен етаж.

Ф. М. И. и Ф. М. И. чрез пълномощника си адвокат В., преупълномощена от адвокат Г. Б. оспорват касационната жалба и претендират възстановяване на направените разноски

Касационен въпрос

С определение № 129 от 3.04.2020 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК с по въпроса: относимо ли е към действителността на договора за доброволна делба, по който всеки от съделителите получава в дял самостоятелен жилищен етаж, обстоятелството, че съделителят с по-голям дял в съсобствеността получава и етаж с мазета, описан като самостоятелен обект на вещни права, но неотговарящ на изискванията за жилище и без одобрен инвестиционен проект за промяна на предназначението му.

Мотиви

Въпросът е относим по настоящия спор, по който въззивният съд е констатирал, че ищците са основали претендираното право на собственост на твърденията, че страните са били съсобственици на УПИ и построената в него сграда при квоти 3/10 ид.ч. за тях и 7/10 ид.ч. за ответниците, като съсобствеността е прекратена с договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите рег. № *, том I, акт 60 от 02.03.2016 г. по описа на Нотариус А. Х., по който ищците получили в дял втория жилищен етаж от жилищната сграда, а ответниците получили в дял партерния етаж, със застроена площ от 80 кв.м. и първия жилищен етаж със застроена площ от 80 кв.м., както и масивната сграда – гараж със застроена площ от 25 кв.м., но ответниците продължили да ползват една от стаите на втория жилищен етаж. В отговора на исковата молба ответниците са възразили, че сключеният между страните договор за доброволна делба от 02.03.2016 г. е нищожен, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет, доколкото партерния етаж /мазета/, възложен им в дял по силата на договора, не представлява самостоятелен обект на правото на собственост и не може да бъде обект на делба, тъй като се състои от складови помещения, разположени под нивото на прилежащия терен и съставлява част към самостоятелно обособените жилища на първия и втория жилищни етажи от сградата.

Съдът е приел за установено, че страните са били съсобственици на двуетажната жилищна сграда и дворното място при посочените в исковата молба права, като с договор за доброволна делба от 02.03.2016 г., вписан в СлВп при РС Гоце Делчев с вх.№ 651/02.03.2019 г. са поделили съсобственото имущество и ответниците са получили в дял: партерния етаж /мазета/, представляващ самостоятелен обособен обект със застроена площ от 80 кв.м., в който са разположени три стаи, баня, тоалетна и коридор от двуетажната масивна жилищна сграда, ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и първия жилищен етаж, представляващ самостоятелно обособено жилище, със застроена площ от 80 кв.м., в който са разположени три стаи, баня, тоалетна и коридор от двуетажната масивна жилищна сграда, ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата, както и масивна сграда – гараж, със застроена площ от 25 кв.м., всички обекти построени в УПИ парцел * от кв.33, а ищците – втори жилищен етаж, представляващ самостоятелно обособено жилище, със застроена площ от 80 кв.м., в който са разположени три стаи, баня, тоалетна и коридор от двуетажната масивна жилищна сграда, ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата. Със същия договор страните си разпределили по реда на чл.32 ЗС ползването на тавана, намиращ се в описаната по-горе сграда, който е със застроена площ от 80 кв.м., както и на урегулирания поземлен имот. Изрично е посочено в договора, че страните са заявили, че не дължат помежду си уравнение на дяловете.

Първоначалният одобрен архитектурен проект на сградата от 09.11.1979 г. е за такава с мазе и един етаж. Експертното заключение установява, че описания в договора за доброволна делба партерен етаж, съставлява подземен етаж, който не отговаря на изискваният за самостоятелен жилищен обект, действали към момента на сключване на договора за доброволна делба /на място този складов етаж е изпълнен с конструктивна височина 2,58 м., вкл. са изпълнени на практика антре, ПРУ. и две складови помещения, като в ПРУ и единия склад има прозорци; вратите на въпросния етаж са от към двора и са на равно със земята /терена/, но всички помещения попадат под нивото на тротоара, защото на място има голяма денивелация между улицата и дворното място. Къщата е изградена на уличната регулационна линия и етажа е под нивото на улицата, а не на терена/.

При така възприетите факти окръжният съд е счел за основателни въведените както с отговора на исковата молба, така и във въззивната жалба възражения за нищожност на договора за доброволна делба от 02.03.2016 г., защото същият има невъзможен предмет и противоречи на закона. Изложил е съображения, че в настоящия казус сключеният договор за доброволна делба не е съобразен с изискванията на чл.202 ЗУТ, установяващ правилото, че доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти. Инвестиционен проект се изисква винаги за делба или прехвърляне на реално определена част от самостоятелен обект и не се изисква тогава, когато самостоятелният жилищен етаж по естеството си е самостоятелно обособен и не е такава реална част. В случая поради обстоятелството, че според одобрения архитектурен проект на сградата т.нар. в процесния договор „партерен“ етаж всъщност представлява по одобрен архитектурен проект зимнични помещения – мазета, е било необходимо изработването и одобряването на инвестиционен проект, който да удостоверява, че същият етаж отговаря на изискванията за отделен самостоятелен обект на правото на собственост така, както е посочено в договора за доброволна делба. Към момента на сключване на процесния договор за доброволна делба т.нар. партерен етаж, за който и в самия договор е посочено, че представлява мазета, не са били фактически обособени като самостоятелен обект /жилище или др./, в което са разположени три стаи, баня, тоалетна и коридор, то релевантен за предмета на производството е дали е налице правна невъзможност за обособяване на реално определената част от сградата – подземния етаж, за който да се одобри инвестиционен проект за обособяването му като самостоятелен обект /вкл. жилищен такъв/. Съдът е приел, че такава правна възможност не е налице, позовавайки се на нормативната уредба по ЗУТ и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, които не боравят с понятието „партерен“ етаж, аналогично и на ЗТСУ /отм./ и подзаконовите нормативни актове по приложението му. Налице е правна невъзможност за реално определена част от недвижимия имот, предмет на доброволната делба – масивна жилищна сграда – т.нар. партерен етаж, да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяването му като самостоятелен обект, вкл. жилищен такъв и правната пречка за това е непреодолима. Затова като сключен при наличието на невъзможен предмет – обект, който не може да се обособи като самостоятелен такъв на право на собственост по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД, договорът за доброволна делба се явява нищожен.

В отговор на доводи във въззивната жалба, окръжният съд е изложил съображения, че не споделя доводите на пръвоинстанционния съд, че процесният партерен етаж е придобит от ответниците не като жилищен и не като отделен обект, а ведно с намиращия се над него първи жилищен етаж, за който няма спор, че е самостоятелен обект, като двата етажа заедно формират дела на ответниците в делбата, т.е. – бил придобит от ответниците в собствен дял един самостоятелен жилищен етаж и несамостоятелна вещ /партерния етаж/ и двете в цялост образували обект, годен да бъде предмет на гражданския оборот, в т.ч. и на делба. Счел е, че в противоречие с този извод в самия договор за доброволна делба изрично е посочено, че съделителите Илязови придобиват „партерния етаж /мазета/“ като „самостоятелно обособен обект“. На самостоятелно основание – за да бъде обект на правна сделка, респ. – на делба, който и да е недвижим имот следва да отговаря на строителните правила и норми за отделен такъв – било то гараж, жилище, ателие или др. В случая т.нар. партерен етаж отговаря на строителните правила и норми за складови помещения /мазета/, каквото е и предназначението му по одобрен архитектурен проект, поради което както отделните мазета /складови помещения/, така и самият етаж, на който се намират, не могат да бъдат самостоятелни обекти на правна сделка, т.к. по своята същност складовите помещения представляват принадлежност към жилището /чл. 37 ЗС/ и поради това следват собствеността на главната вещ /чл. 98 ЗС/. Каквито и да е помещения освен гаражи, изградени в подземен или полуподземен етаж от жилищна сграда, според действащите строителни правила и норми нямат самостоятелен статут и следват собствеността на главната вещ, поради което и не могат да бъдат самостоятелен обект на правна сделка. Ако се приеме доводът на районния съд, че делът на ответниците е обособен от самостоятелни /първи жилищен етаж и гараж/ и несамостоятелен обект на право на собственост, то следва, че последните не са получили реално дял, отговарящ на техния в съсобствеността. Това е така, защото за изпълнение на целите на прекратяване на собствеността чрез делба, всеки от съсобствениците получава своя дял в натура или в парично уравнение. Ако се счете в случая, че при извършената доброволна делба ответниците, като съделители, са получили в своя дял, който е 7/10 от общия и обект, който няма самостоятелен статут и представлява част от общите части, принадлежащи на всички съсобственици, то целите на делбата не са изпълнени, т.к. реално тези съделители не получават съответен на своя дял в съсобствеността, а в случая парични уравнения за това не са определени.

Позовавайки се на практиката на ВКС по Решение № 267/28.11.2011 г. по гр.д. № 225/2011 г., II г.о., въззивният съд е счел, че при подобни такъв договор за доброволна делба е недействителен изцяло, като противоречащ на закона. Счел е, че процесният договор за доброволна делба освен че има невъзможен предмет – обект, който не може да бъде обособен като самостоятелен такъв на правото на собственост, поради което и не може да бъде поставен в дял на нито един от съделителите, от една страна, от друга – противоречи на закона – чл.34 ЗС, във вр. с чл.74, ал.1 ЗН, тъй като ответниците не са получили реален дял, максимално близък до стойността на дела им в съсобствеността, което обстоятелство е видно и от посочените размери на данъчни оценки на всеки един от дяловете. По този начин техния дял значително се различава от стойността на дала им в съсобствеността, а парично уравнение на дяловете не е уговорено в договора за доброволна делба /ТР № 3/19.12.2013 г.- по т.д. № 3/2013 г. на ОСГК на ВКС/ и при това положение сключеният договор, в противоречие с материалиня закон, не съдържа клаузи, които да изравнят неравенството в дяловете, поради което и същият се явява изцяло недействителен.

По основанието за допускане на касационно обжалване:

С договора за доброволна делба се прекратява състоянието на съсобственост по общо съгласие на всички съсобственици. Изискванията на чл.69, ал.2 ЗН всеки съсобственик да получи дял в натура и неравенството в дяловете да се уравнява в пари се съобразяват с оглед принципа на свобода на договарянето по чл.9 ЗЗД. Съсобствениците по своя воля определят кои имоти считат, че отговарят на техните права в съсобствеността, респ. необходимо ли е уравнение на дяловете и какво. В случай като настоящия, при който е договорено съсобственик с по-голям дял в съсобствеността да получи няколко самостоятелни обекта на вещни права като отговарящи на дела му от съсобствеността, обстоятелството, че един от тях не отговаря на нормативните изисквания за самостоятелно жилище, като каквото е получен в дял, не води до нищожност на договора за доброволна делба. Налице е хипотезата на чл.74 ЗН /делбата може да се оспорва в едногодишен срок от сключване на договора когато някой от съсобствениците е увреден с повече от 1/4 от стойността на дела си/ и договорът за доброволна делба е унищожаем.

По основателността

По основателността на касационната жалба:

С оглед на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване въззивното решение е неправилно. В нарушение на материалния закон Окръжен съд-Благоевград е приел, че обстоятелството, че в приземния етаж /за който по делото е установено, че е подземен/ е правно невъзможно да се обособи самостоятелно жилище и същият се състои от складови помещения, обуславя нищожност на сключения договор за доброволна делба. Така би било само, ако приземният етаж е единствения обект, получен от Ф. М. И. и Ф. М. И. /каквато е хипотезата по решение № 267/28.11.2011 г. по гр.д. № 225/2011 г., II г.о., на което се е позовал съдът/, тъй като в този случай един от съсобствениците не получава дял в натура, въпреки изразената воля за това. В случая с договора за доброволна делба от 2.03.2016 г. Ф. М. И. и Ф. М. И. получават самостоятелното жилище на първия етаж и гараж, заедно с помещенията на партерния /подземен/ етаж. След като съсобствениците са получили реален дял /т.е. правото на собственост върху самостоятелни обекти на вещни права/, то фактът, че в партерния /подземен/ етаж не може да бъде обособено самостоятелно жилище, би могъл да обуслови унищожаемост на договора, ако стойността на получените самостоятелни обекти е с повече от 1/4 по-ниска от стойността на дела им.

Не би могло да се приеме и, че не е прекратена съсобствеността върху партерния/подземен етаж с оглед изискването всяко жилище да има складово помещение /поради което ответниците навеждат довод, че етажа е обща част/, тъй като видно от самия договор за доброволна делба в сградата има и таван, чието ползване страните са си разпределили, а съответно и към жилището на втория етаж има складово помещение.

Въззивното решение следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго за уважаване на предявения ревандикационен иск, тъй като ищците се легитимират като собственици на жилището на втория етаж въз основа на договора за доброволна делба от 2.03.2016 г. и гласните доказателства установяват, че ответниците ползват без правно основание и отказват да им предадат югозападната стая от това жилище.

С оглед изхода на спора ответниците дължат на ищците възстановяване на направените по делото разноски в размер на 2106.80 лв.

Диспозитив

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 3260 от 18.07.2019 г., постановено по гр.д. № 211 по описа за 2019 г. на Окръжен съд-Благоевград и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Ф. М. И., ЕГН [ЕГН] и Ф. М. И., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], [община], област Б., съдебен адрес: [населено място], [улица], вх.А, партер, офис 2, адвокат Г. Б., че Ш. О. И., [ЕГН] и Е. А. И., ЕГН [ЕГН], двете с адрес: [населено място], [улица], [община], област Б., съдебен адрес: [населено място], [улица], адвокат К. Б. са собственици на следния недвижим имот: втори жилищен етаж, представляващ самостоятелно обособено жилище със застроена площ от 80.00 кв.м., в който са разположени три стаи, баня, тоалетна и коридор, от двуетажната масивна жилищна сграда, построена в УПИ * от кв.33 по действащия план на [населено място], [община], област Б., утвърден със Заповед № 108 от 1977 г. на ОбНС, с площ за целия УПИ от 370 кв.м., при съседи на УПИ: УПИ *, УПИ * и УПИ *, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, като ОСЪЖДА Ф. М. И., ЕГН [ЕГН] и Ф. М. И., ЕГН [ЕГН] да предадат на Ш. О. И., [ЕГН] и Е. А. И., ЕГН [ЕГН] югозападната стая от описания втори жилищен етаж.

ОСЪЖДА Ф. М. И., ЕГН [ЕГН] и Ф. М. И., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], [община], област Б., съдебен адрес: [населено място], [улица], вх.А, партер, офис 2, адвокат Г. Б. да заплатят на Ш. О. И., [ЕГН] и Е. А. И., ЕГН [ЕГН], двете с адрес: [населено място], [улица], [община], област Б., съдебен адрес: [населено място], [улица], адвокат К. Б. разноски по делото в размер на 2106.80 лв.

Решението е окончателно.


Свързани съдебни актове

Препраща към

Цитирано в

Не са намерени съдебни актове по зададения критерий.

Цитирани норми