Определение №802/17.12.2020 по дело №1213/2020

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос

Уреждането на въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по пар. 1, т. 3 ДР ЗУЕС, водят ли до нищожност на договора?


Върховният касационен съд, гражданска колегия, четвърто отделение, в закрито заседание на деветнадесети ноември две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АЛБЕНА БОНЕВА

ЧЛЕНОВЕ:
БОЯН ЦОНЕВ, ЛЮБКА АНДОНОВА

като разгледа докладваното от съдия А. Бонева гр. дело № 1213 по описа за 2020 г. взе предвид следното

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

История на спора

Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от Ю. А. Н., чрез адвокат К. М., срещу решение № 924/25.10.2019 г. и решение № 1007/15.11.2019 г., постановени от Варненски окръжен съд по въззивно търговско дело № 983/2019 г.

Касаторът излага доводи за нищожност и недопустимост на съдебните решения, в евентуалност – за неправилност, поради противоречие с материалния закон.

Насрещната страна “МИГ МАРКЕТ“ ООД, представлявано от управителя Г. Н., чрез адвокат М. Р., отговаря в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивните решения. В евентуалност релевира съображения за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски за инстанцията.

Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима.

Подадена е в срока по чл. 283 ГПК, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284 ГПК, ал. 1 и 2.

Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК.

Мотиви

По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното:

С решение № 924/25.10.2019 г., Варненският окръжен съд, като потвърдил решението на първостепенния Варненски районен съд, отхвърлил исковете на Ю. А. Н. против „МИГ МАРКЕТ“ ООД за прогласяване нищожността на индивидуален договор от 14.02.2014 г., на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и за заплащане на сумата от 4453,80 евро, като платени без основание абонаментни такси, определени по нищожния договор, на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, както и обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от 08.05.2018 г. до окончателното издължаване.

С решението, постановено на 15.11.2019 г. въззивният съд отказал да допълни първото решение с произнасяне по евентуален иск (липсва индивидуализация на същия в диспозитива) и отказал, на осн. чл. 247 ГПК да допусне поправка на указанието, дадено в първото решение, че то не подлежи на обжалване.

И в двете решения въззивният съд неправилно е указал, че не подлежат на касационно обжалване, но пък е администрирал касационната жалба на Н. и в двете ѝ части; не я е намерил за недопустима. Не е поправил грешното разпореждане, каквото е по характера си указанието за обжалваемостта на съдебния акт, чрез разпореждане по реда на чл. 253 ГПК от председателя на съдебния състав, и не е връчил на насрещните страни препис от въззивните решения с указания за възможността да го обжалват.

Предвид изявленията в касационната жалба и множеството други жалби, подадени от Н., съставът на Върховния касационен съд приема, че тя е уведомена за съдържанието на въззивните решения и е получила препис от тях, като не е нужно да се поправя пропускът на въззивния съд чрез изрично връчване. Страната е упражнила правото на жалба и съдът приема, че го е сторила в срок.

От съдържанието на отговора, подаден от насрещната страна, касационната инстанция приема, че тя също е уведомена за съдържанието на първото въззивно решение, постановено на 25.10.2019 г. и няма искане то да ѝ бъде надлежно връчено. В същия отговор обаче „МИГ МАРКЕТ“ООД, чрез адв. М. Р., заявява, че не е запознато със съдържанието на въззивното решение от 15.11.2019 г. и, поради това, няма възможност да упражни правата си по чл. 287 ГПК.

При тези данни, съставът на Върховния касационен съд е разпоредил връчване на препис от въззивно решение № 1007/15.11.2019 г. на страната, с указание за възможността да го обжалва в едномесечен срок, а ако не го стори, че има право в същия срок да отговори на касационната жалба в частта й срещу решението, постановено по чл. 250 ГПК.

„МИГ МАРКЕТ“ ООД не е обжалвал в срок решението, постановено на 25.10.2019 г. от Варненския окръжен съд. Не е изпратил и отговор по касационната жалба на Н. против това решение.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК е депозилрал отговор по касационната жалба в частта й срещу първото по ред постановено от окръжния съд решение № 924/25.10.2019 г. Изразява становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на въззивните решения. В евентуалност релевира съображения за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски за инстанцията.

За да се произнесе по реда на чл. 288 ГПК, съставът на Върховния касацонен съд, взе предвид следното:

Относно решение № 924/25.10.2019 г.:

В него въззивният съд изложил изрични съображения, че първоинстанционното решение е допустимо, като позоваването на разпоредбите на чл.299, ал.1 от ГПК и чл.223, ал.1 от ГПК от Ю. Н., е погрешно. Посочил, че съдебните решения по искове по чл.40 ЗУЕС за законосъобразност на решение на ОС на ЕС, не могат да формират СПН относно въпроса дали даден комплекс е такъв от затворен тип, респективно възприетото в мотивите на съдебният акт да е задължително за съдебният състав, разглеждащ претенции за нищожност на договор и за неоснователно обогатяване.

Относно материалноправният спор, съдът приел, че ответникът “МИГ МАРКЕТ“ ООД е построил и въвел в експлоатация хотелски комплекс, в който се намират два апартаментни хотела. Установил, че Ю. Н. е собственик на апартамент № 62, находящ се в корпус А на комплекса (сграда 1), който включва в себе си, наред с хотелската сграда, също и кафе-сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и огради, сградни ВиК отклонения и сградно ел. захранване. Съдът установил още, че на 14.02.2014 г. между страните по делото е сключен договор по чл. 2 ЗУЕ за поддръжка и управление на апартаментен студиен хотел, ведно с анекс от същата дата. Н. възложила на търговското дружество – ответник, следните дейности и услуги: осигуряване на денонощен пропускателен режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба; застраховка на имота на възложителя за застрахователна сума до 26000 евро; прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по нотариален ред; почистване на общите части на комплекса; озеленяване; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода: от началото на месец юни до края на месец септември; подготвяне, организиране и администриране на документацията свързана с придобиването на имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя: подаване на заявление за регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на недвижимия имот в съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на съдействие и представяне на собственика пред трети лица (В и К ООД,ел.разпределителното дружество) след изрично упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на цялостната документация свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации (пожар, наводнение и др.); представляване на собственика на имота пред общото събрание, след изрично упълномощаване на изпълнителя и други. Освен изброените задължения са уговорени и специални такива, а именно: присъединяване на собствениците на апартаменти към ел.разпределителната мрежа /поради отказ на “Е.ОН България Мрежи” АД/, като „Миг-Маркет” ООД е монтирало електромери, отчитащи ползването на ел.енергия за всички апартаменти поотделно. Срещу това, Н. се е задължила да плаща на изпълнителя годишна такса в размер на 10 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ, включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части, както и цената на ползваната в собственият ѝ апартамент ел.енергия. В т.1.2 от договора са предвидени разходите, които изпълнителят ще има право да извършва в изпълнение на задълженията си, а именно: за заплати и други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но неизчерпателно – градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, в т.ч. всички външни договори, необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните общи части; разноски за ел.енергия на общите части и други. Няма спор, че Н. е заплатила на “МИГ МАРКЕТ“ ООД сума в общ размер на 4453,80 евро, дължима за периода 2016 – 2018 г.

Въззивният съд приел, че изграденият от “МИГ МАРКЕТ“ ООД комплекс не отговаря на дефиницията за “жилищен комплекс от затворен тип“ по т. 3 от ДР на ЗУЕС. Обосновал извода си на това, че “МИГ МАРКЕТ“ ООД отдава под наем част от собствените си обекти в комплекса на трети лица на хотелски начала, като според съда едновременното упражняване на стопанска дейност по отдаване под наем заедно с дейностите по поддръжка, поети с договора от 14.02.2014 г., изключва възможността комплексът да се третира като такъв от затворен тип. Изложил съображения, че по дефиниция хотелските помещения са класифицирани от ЗУТ и Наредба № 7/22.12.2003 г. като нежилищни обекти, което води до противоречие с дефиницията за [жк], че макар жилищният комплекс да не от затворен тип, сключеният договор, с който са поети от изпълнителя задължения за поддръжка, охрана, почистване, озеленяване и т.н., не противоречи на закона, като предметът на договора не е забранен. Фактът, че въпросният комплекс не е от затворен тип, не води автоматично до недействителност на процесният договор, поради противоречие със закона – за да е налице нищожност на сделка в хипотезата на чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД трябва сключването на сделката да влиза в противоречие с императивна правна норма, тъй като диспозитивните правни норми няма как да бъдат накърнени. Изложил съображения, че рзпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е дефинитивна, а не императивна, тъй като с нея се дава определение за формата на договора за управление общите части на сгради в режим на ЕС, разположени в затворен комплекс, но същата не създава забрана за сключване на договор за възлагане на управление на общи части, в случаите, когато не е налице комплекс. Специфичният предмет на договора по чл.2, ал.1 от ЗУЕС се концентрира върху задълженията, поети от собственика на индивидуален обект и инвеститора, респективно въвеждането на особен режим на управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип. Тази цел обаче не изчерпва съглашението в цялост в случая, тъй като в договора се съдържа и насрещна воля на страните за възлагане, съответно изпълнение на определени услуги, изчерпателно изброени в т.1.1 от Договора от 14.02.2014г. Според въззивния съд извършването на услуги от посочения вид не е ограничено със специални изисквания на закона по отношение на собствеността или статута на вещите, върху които изпълнителят се задължава да въздейства. Напротив, такава услуга е допустимо да се осъществява по отношение на всякакви обекти, предназначени по естество или по воля на собствениците им, за общо ползване, дори и от трето за етажната собственост лице. Съдът посочил, че отношенията, предмет на този вид услуга, са от компетентност не на отделния собственик, а на етажната собственост, формираща воля чрез органа си общо събрание, но в този случай сделката – решение би била подчинена на правилата за законосъобразно разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС. Възприетите от трайната съдебна практика като императивни норми, съдържащи се в специалният закон за управление на ЕС, са единствено правилата обективирани в чл.51 ЗУЕС, вр. пар. 1, т. 11 ЗУЕС. В този смисъл, съдът приел, че извън изключителната компетентност на ОС на ЕС, е възлагането на подобрение на терена, собствеността върху който не се притежава от етажните собственици, чрез изграждане на обекти в незастроената част – открит басейн, фитнес на открито, площадки за отдих, които наред с това по силата на договора са достъпни и са предназначени за ползване от етажните собственици. Извън компетентността на ОС е и възлагането на луксозни услуги извън обичайното управление, каквито са осигуряване денонощен пропускателен режим, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа, и застраховка на имота на възложителя. Поемането на разходи за такова възлагане на услуга по управление и поддържане на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата или са в прилежащата ѝ площ, изисква индивидуално съгласие на задълженото лице, съответно налага или единодушно решение, или индивидуално договаряне.

Като достигнал до тези изводи, съдът приел, че процесният договор е валиден, а платеното от възложителя Н. възнаграждение е дължимо на правно основание.

Касаторът обосновава допускане на касационно обжалване с хипотезите на чл. 280, ал. 1 ГПК, т. 1 и 3.

Поставя въпросът – със задължителния индивидуален и определен за вписване нотариално заверен договор по чл. 2 от ЗУЕС може ли да се договарят управление на общи части на сграда – ЕС, която не е затворен жилищен комплекс и която не е част от затворен жилищен комплекс, както и дейности, несвързани с общи части, поради липса на изрична забрана за това в чл. 2 ЗУЕС. Твърди противоречие на въззивното решение с тълкувнето, възприето в решение № 87/09.03.2012 г. на ВКС по гр.д. № 1115/2011 г.; определение № 165/05.03.2014 г. на ВКС по гр.д. № 47/2014 г. и определение № 1046/13.10.2014 г. на ВКС по гр.д. № 3623/2014 г.

Следващият правен впрос е – нищожна ли е уговорката в договор по чл. 2 ЗУЕС за плащане по поддръжка на общи части в размер и по принципи, различни от императивната норма на чл. 51 ЗУЕС, по който се поддържа, че е от значение за точното приложение на закона, както и за развитието на правото.

Касационен въпрос

Съставът на Върховния касационен съд намира, че двата въпроса следва да бъдат обобщени в един, а именно – уреждането на въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в договор по чл. 2 ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по пар. т. 3 ДР ЗУЕС, водят ли до нищожност на договора.

Така уточнен и обобщен правният въпрос е включен в предмета на спора, не е разгледан в посочените от касатора съдебни актове, но се явява от значение за точното приложение на закона, както и за развитие на правото, което обуславя хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.

Относно решение № 1007/15.11.2019 г.

С него въззивният съд отказал да допълни решение № 924/25.10.2019 г. Следва да се приеме, че искането за допълване и произнасянето на съда е във твърдението на нищожност само на т.2.1 от процесния договор за поддръжка и управление на общи части и връщане, с оглед на нищожността на въпросната клауза, на платените по договора средства.

Въззивният съд се обосновал с това, че липсва пособно произнасяне от първата инстанция, а въззивният съд няма възможност за първи път да се постанови решение по пропуснатия от районния съд иск. Освен това, според петитума на исковата молба и доклада на делото не е предявена самостоятелна евентуална претенция за прогласяване на нищожността на т.2.1 от Договор от 14.02.2014г. В същото време, съдът е посочил и това, че произнасянето по претенцията за установяване на нищожността на целия договор, поглъща (включва) и разглеждане валидността на всичките договорки и така съдържа и произнасянето по искането за установяване на нищожност на отделна клауза от договора.

Единственият правен въпрос, с който касаторът обосновава допускане на касационно обжалване е във връзка с указанието за обжалваемост на първото въззивно решение, разгледано от въззивния съд по реда на чл. 247. Питането е безпредметно, защото касационната жалба е администрирана и касационният съд е приел същата за подлежаща на касационен контрол. Също така, както стана ясно по-горе, указанието за обжалваемост не се поправя от съда по реда на чл. 247 ГПК – с ново решение.

В заключение, касационно обжалване следва да се допусне само на въззивно решение № 924/25.10.2019 г., постановено от Варненски окръжен съд по въззивно търговско дело № 983/2019 г.

Няма основания за допускане на касационно обжалване и на решение № 1007/15.11.2019 г., постановено по същото дело.

Диспозитив

Мотивиран от горното, съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на решение № 924/25.10.2019 г. постановено от Варненски окръжен съд по въззивно дело № 983/2019 г.

УКАЗВА на касаторът в едноседмичен срок от съобщението да заплати държавна такса за разглеждане на касационната жалба в размер на 893 лв. по сметка на Върховния касационен съд, като в указания срок изпраети по пощата, или депозира в канцеларията на Върховния касационен съд, доказателства за това.

При неизпълнение в срок, касационната жалба ще бъде върната.

Ако указанието бъде точно изпълнено, делото да се докладва за насрочване в открито съдебно заседание.

НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на решение № 1007/15.11.2019 г., постановено от Варненски окръжен съд по въззивно дело № 983/2019 г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.


Свързани съдебни актове

Препраща към

  • Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. 1
    Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г.
    Относно особения режим на управление на общите части на жилищните комплекси от затворен тип, съгласно чл. 2 ЗУЕС, както и кръгът на лицата, които имат право да свикват общо събрание на етажната собственост при наличието на комплекси от затворен тип.

Цитирано в

Не са намерени съдебни актове по зададения критерий.

Цитирани норми