Определение №426/16.11.2020 по дело №2039/2020

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос

Допустимо ли е страните по предварителен договор за покупко-продажба на имот да предвидят, че купувачът няма да има право да претендира увеличената стойност на имота на основание чл. 70, ал. 3 ЗС, вр. чл. 72, ал. 1 ЗС, ако предварителният договор бъде развален по негова вина? Въпросът поставя правния проблем за отказ от бъдещи права в хипотеза на чл. 72 ЗС.


Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на дванадесети ноември две хиляди и двадесета година в състав:

Председател:
МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове:
СВЕТЛАНА КАЛИНОВА, ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2039 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Производството е по чл. 288 ГПК.

История на спора

С решение № 63 от 21.02.2020 г. по в. гр. д. № 349/2019 г. на Великотърновския апелативен съд е потвърдено решение № 108 от 20.05.2019 г. по гр. д. № 242/2016 г. на Ловешкия окръжен съд, поправено с решение № 184 от 12.08.2019 г. по същото дело, с което е отхвърлен предявеният от „Агро Бул Трейд“ ЕООД [населено място] срещу ТПК „Витас“, [населено място], [община], частичен иск по чл.70, ал.3 ЗС, вр. чл.72 ЗС, ал.1 и 2 ЗС за сумата от 62 523 лв., представляваща извършени подобрения в сгради по предварителен договор за покупко-продажба от 31.05.2011 г.

Въззивният съд е приел, че страните по делото са били в дългогодишни наемни правоотношения, по които ответникът ТПК „Витас“ е отдавал на ищеца „Агро Бул Трейд“ ЕООД процесните селскостопански сгради, находящи се в [населено място], [община]. На 31.05.2011 г. страните сключили предварителен договор за продажба на земята и сградите, като окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 31.10.2011 г. С няколко анекса срокът за сключване на окончателния договор бил продължаван – последно до 20.09.2017 г. С последния анекс от 20.03.2017 г. страните уговорили, че при неизпълнение на задълженията на купувача да плати старите дългове и остатъка от продажната цена до 20.09.2017 г., предварителният договор и всички последващи анекси към него ще се считат прекратени по вина на купувача, като в този случай съгласно раздел V, чл.10 от договора купувачът няма право на никакви претенции за подобрения и пропуснати ползи. Прието е също, че с влязло в сила решение № 42 от 13.03.2018 г. по в. гр. д. № 50/2017 г. на АС Велико Търново са били отхвърлени предявените от „Агро Бул Трейд“ ЕООД срещу ТПК „Витас“ искове за признаване за установено, че предварителният договор е развален на основание чл.87, ал.2 ЗЗД поради виновно неизпълнение на продавача ТПК „Витас“, както и исковете по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД за осъждане на кооперацията да върне получената по предварителния договор част от продажна цена в размер на 35 000 лв. и по чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на неустойка по предварителния договор.

Прието е също, че след предаване на владението на имота на 31.05.2011 г. ищецът е спрял да заплаща наем, като е извършил разноски за материали и труд във връзка с ремонта на сградите в размер на 89 200 лв. без ДДС и 107 041 лв. с ДДС, а увеличената стойност на сградите вследствие подобренията е 502 102 лв. без ДДС и 62 523 лв. с ДДС.

При тези данни въззивният съд е приел, че предявеният иск е неоснователен. Прието е, че съгласно чл.70, ал.3 ЗС, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл.71 ЗС и чл.72 ЗС. В настоящия случай обаче в чл.10 на предварителния договор страните изрично са предвидили, че при виновно неизпълнение на задълженията на продавача, същият се задължава да заплати на купувача извършените подобрения и пропуснати ползи, а в т.7 от анекса от 20.03.2017 г. са приели, че съгласно чл.10 от предварителния договор, купувачът, поради виновно неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, няма право на никакви претенции към продавача за каквито и да е подобрения в имота и за пропуснати ползи. Тъй като вина за несключването на окончателния договор носи купувачът, той няма право на заплащане на извършените от него подобрения и разноски в имота. Прието е за неоснователно възражението за нищожност на уговорката в т.7 от анекса от 20.03.2017 г. Съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Страните са изразили ясно и недвусмислено съгласието си за последиците от неизпълнението на предварителния договор. Доколкото разпоредбите на чл.72 ЗС, ал.1 и ал.2 съдържат диспозитивни, а не императивни правни норми, допустимо е отношенията за извършените подобрения в имота да се уреждат в съответствие с договора между страните.

Мотиви

Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от „Агро Бул Трейд“ ЕООД.

Жалбоподателят счита, че клаузата в анекса на предварителния договор, съдържаща отказ от права, е нищожна, тъй като противоречи на императивни правни норми – чл.70, ал.3 ЗС, вр. чл.72 ЗС. Собственикът, който получава подобрен имот, не може да се освободи от задължението си да заплати подобренията. Освен това чл.72 ЗС е част от правната уредба, съдържаща забрана за неоснователното обогатяване. Тази уредба е изградена изцяло от императивни правни норми. Не можело да се допусне договор, с който собственикът и подобрителят на един имот да се споразумеят да не се заплащат извършените подобрения. И на последно място – отказът от бъдещи права бил недопустим. Към 20.09.2017 г., когато страните са новирали отношенията си по повод срока за сключването на окончателен договор, все още не е възникнало правото да се търсят подобренията в имота, затова подобрителят не би могъл да направи отказ от бъдещи права.

В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1 ГПК, т.1 и т.3 за допускане на касационно обжалване по следните въпроси:

1. Допустимо ли е договаряне в отклонение и в противоречие с правилата на чл.72, ал.1 ЗС; императивни ли са нормите на чл.70, ал.3 ЗС и чл.72, ал.2 ЗС;

2. Допустимо ли е да се договаря, като част от предмета на предварителен договор, освобождаване на собственика на подобрения имот от заплащане на обезщетение на подобрителя-владелец за сторените подобрения;

3. Следва ли от договорния режим на отговорността на подобрителя – държател в чужд имот да се приеме, че е допустим договорен режим относно тази отговорност между владелеца-подобрител и собственика на подобрения имот;

4. Допустим ли е отказ от бъдещи права в хипотезата на чл.72, ал.1 ЗС;

5. При наличие на висящ процес с правно основание чл.70, ал.3 ЗС, вр. чл.72, ал.1 ЗС, без да е налице отказ или оттегляне на иска, може ли да се счита, че с подписването на анекс към договор за недължимост на сторените подобрения в чужд имот владелецът се е отказал от претенцията си;

6. Развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на имот основание ли е да се откаже на добросъвестния владелец да претендира обезщетение за сторените от него подобрения в имота.

Ответникът в производството ТПК „Витас“ оспорва жалбата. Счита, че не са налице основания за допускането ѝ до разглеждане по същество от ВКС.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу решение на въззивен съд по иск с цена над 5000 лв., което подлежи на касационно обжалване, съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК.

Не са налице поддържаните основания по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по въпроси № 1, 3, 5 и 6. Те не са обуславящи по смисъла на т.1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, затова по тях не може да се допусне касационно обжалване. По първия въпрос – договаряне в отклонение на чл.72 ЗС би имало например в случаи на уговорки за заплащане на увеличената стойност на имота от извършилия подобрения държател или от недобросъвестния владелец извън изключенията по чл.70, ал.3 ЗС и чл.74, ал.2 ЗС, както и от друго лице, например което е извършило чужда работа без пълномощие. Същото би било и при уговорки добросъвестният владелец да получи за извършените подобрения в имота нещо различно от увеличената му стойност. Такива уговорки в случая не са налице, тъй като страните са предвидили отказ от правото по чл.70, ал.3 ЗС, вр. чл.72 ЗС при настъпването на определени условия, а не договаряне в отклонение от правилата на чл.72 ЗС. Въпрос № 3 е теоретичен, а по същество поставя същото питане, каквото се съдържа във въпрос № 2. Въпрос № 5 смесва отказ от процесуални и материални права, а въпрос № 6 не поставя действителния проблем по делото, защото не развалянето на предварителния договор само по себе си е дало основание на въззивния съд да отхвърли предявения иск, а уговорката между страните в т.7 от последния анекс към предварителния договор.

Касационен въпрос

Въпроси № 2 и № 4 са обуславящи изхода на делото. В обобщен вид те се състоят в това дали е допустимо страните по предварителен договор за покупко-продажба на имот да предвидят, че купувачът няма да има право да претендира увеличената стойност на имота на основание чл.70, ал.3 ЗС, вр. чл.72, ал.1 ЗС, ако предварителният договор бъде развален по негова вина. Въпросът поставя правния проблем за отказ от бъдещи права в хипотеза на чл.72 ЗС. Неотносима е посочената от жалбоподателя практика на ВКС, която не дава разрешение на правния проблем – решение № 270 от 26.06.2012 г. по гр. д. № 1056/2011 г. на ВКС, I-во г.о. Въпросът обаче е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото, като жалбоподателят е изложил и подробна мотивировка в тази насока. Ето защо касационното обжалване следва да се допусне на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК.

Диспозитив

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 63 от 21.02.2020 г. по в. гр. д. № 349/2019 г. на Великотърновския апелативен съд.

УКАЗВА на жалбоподателя в едноседмичен срок от съобщението да внесе по сметка на ВКС държавна такса в размер на 1250,46 лв. и в същия срок да представи по делото доказателства за внасяне на таксата, в противен случай жалбата ще бъде върната.

Делото да се докладва за насрочване след представяне на доказателства за внасяне на таксата.

Определението не подлежи на обжалване.


Свързани съдебни актове

Препраща към

Цитирано в

Не са намерени съдебни актове по зададения критерий.

Цитирани норми