Решение №185/02.01.2019 по дело №1161/2018

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос

Дали съдът е длъжен да се произнесе по възражението, че са продадени реални, а не идеални части от имота, тъй като не е посочена дроб или процент на идеалните части?

Отговор

Въззивният съд е длъжен да отговори на всички относими възражения на страните като обсъди доказателствата по делото и каже кои факти приема за установени и кои не. В случая възражението на ищеца, че в договора за продажба на идеални части не са посочени идеалните части, а реални части от имота, има отношение към всички доводи на ищеца за невъзможен предмет, липса на съгласие и нищожно нотариално удостоверение.


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети ноември през две хиляди и осемнадесета година в състав:

Председател:
Симеон Чаначев

Членове:
Александър Цонев, Филип Владимиров

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

изслуша докладваното от съдията Александър Цонев гр. д. № 1161/2018 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

История на спора

Образувано е по касационна жалба на „Асперия“ ООД, [населено място], срещу въззивно решение на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение на Варненски окръжен съд и са отхвърлени исковете на „Асперия“ ООД срещу А. П. Б. и Я. П. Б. по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, предл. 1, 2 и 3 и чл. 28, ал. 1 ЗЗД.

За да отхвърли евентуалните искове за нищожност и унищожаемост на договора за покупко- продажба с който касаторът ищец е прехвърлил на ответника А. Б. по време на брака му с втората ответница 1.145 дка. идеални части от поземлен имот в [населено място], район „Приморски“, местност „Б. А.“, въззивният съд е приел, че са недоказани въведените от ищеца пороци на сделката, а именно, че управителят на дружеството продавач не е знаел български, не му е бил назначен преводач, не е знаел какво се продава, била е продадена реална част от имота, а не идеална част, а реалната част не може да се обособи като самостоятелна вещ. Въззивният съд е приел, че нотариусът, изповядал сделката е знаел руски език и не е било необходимо назначаването на преводач, поради което представителят на дружеството е разбрал, че се продават идеални части от имота, а не реални части.

Срещу това решение касаторът е възразил, че представителят на дружеството А. Ч. е разбрал, че се продават обособени реални части в декари, а не идеални части, че нотариус Паунова не е владеела руски език на необходимото ниво (тя е владеела ниво В1, а съгласно Наредба №Н-1/16.05.2014г. за съдебните преводачи, преводачът в гражданското производство следва да има ниво на владеене на език С1 или С2), всички други сделки при нотариус Паунова с участието на А. Ч. са се заверявали при назначен преводач, към нотариалното дело по процесната сделка е била изготвена скица за реално обособена част.

Срещу касационите основания ответниците А. Б. и Я. Б. са възразили, че А. Ч. е знаел български език, а нотариус Паунова е владеела отлично руски език и не е било необходимо назначаването на преводач.

Касационен въпрос

Касационното обжалване е допуснато по въпроса дали съдът е длъжен да се произнесе по възражението, че са продадени реални, а не идеални части от имота, тъй като не е посочена дроб или процент на идеалните части.

Мотиви

Относно отговора на този въпрос, настоящия състав на ВКС споделя трайно установената практика на ВКС, че въззивният съд е длъжен да отговори на всички относими възражения на страните като обсъди доказателствата по делото и каже кои факти приема за установени и кои не. В случая възражението на ищеца, че в договора за продажба на идеални части не са посочени идеалните части, а реални части от имота, има отношение към всички доводи на ищеца за невъзможен предмет, липса на съгласие и нищожно нотариално удостоверение.

Като е приел, че договорът е за покупко- продажба на идеални части, въззивният съд е бил длъжен мотивирано да посочи техния размер(те не са били посочени в нотариалния акт) и след това да прецени дали липсата на посочен размер на идеалните части в нотариалния акт има значение относно съгласието за сключване на договора или евентуално за нищожността на нотариалното удостоверение. Това не е сторено от въззивния съд и е допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила.

При разглеждане на спора по същество, се установява, че в нотариалния акт двусмислено и неясно е записано, че се продават 1,145дка идеални части(не е посочена дробна част или процента на идеалните части). Въпреки това по правилата на тълкуване(чл.20 ЗЗД) изискващи клаузите на договора да се тълкуват една с друга за извличане на общата воля и в полза на действителността, следва, че сделката е за покупко- продажба на 1145/5976 ид.ч. от поземлен имот, тъй като в договора е записано, че се продават 1,145дка ид.ч. от целия имот, който е с площ от 5976кв.м., а това отношение създава дробно число. В този случай обаче договорът има за последица и прехвърляне на 1145/5976 ид.ч. от сградата по силата на приращението, съгласно чл.92 ЗЗД, доколкото в нотариалния акт не е изразена воля за обратното(виж р.№19-2016-ІІІГО и посочената там практика по чл.290 ГПК).

По основателността

Въз основа на тези изводи е очевидно, че договорът за покупко- продажба на идеални части има възможен предмет.

Неоснователен е и искът за нищожност на нотариалното удостоверение по чл.582 ГПК. Тук порокът на сделката, който води до нищожност включва кумулативното наличие на следните отрицателните факти- договарящият не знае български, нотариусът не познава езика, с който си служи тази страна и неназначен преводач. Ищецът носи тежестта да установи кумулативно тези факти при условията на пълно и главно доказване (не е достатъчно само да се твърди, че не се знае български). По делото обаче се установява друго- от показанията на нотариус Паунова и заключението на вещото лице е видно, че нотариусът знае руски език на ниво В1 и може да преведе нотариалния акт на руски език. Следователно езикът е бил познат на нотариуса и не е било необходимо назначаването на преводач. Неоснователно е възражението, че нотариусът не е владеел езика на ниво С1, защото Наредба №Н-1/16.05.2014г. за съдебните преводачи, изискваща знание на езика на ниво С1 или С2 е в сила от 2014г. и е неприложима към процесната сделка, извършена през 2012г.. В случая за установяването на факта относно знанието на руски език има значение доказателствената тежест и непроведеното от ищеца пълно и главно доказване на обстоятелството, че руския език не е бил познат за нотариуса.

Основателен обаче се явява предявеният иск за нищожност на сделката поради липса на съгласие (т.нар. „грешка в сделката“). С процесната покупко- продажба освен продажба на идеални части от земята, по силата на чл.92 ЗС са продадени и 1145/5976 ид.ч. от апартаментите в имота, доколкото не е уговорено друго. По повод възражението на ищеца, че не е дал съгласие за такава сделка, в делото са установени множество косвени факти, от които може да се направи категоричен извод, че А. Ч. като представител на дружеството продавач не е дал съгласие, респективно не е изразил воля за сключването на такава сделка.Тези факти са следните- представителят на дружеството А. Ч. е руски гражданин и не е знаел български език, в нотариалния акт е било записано двусмислено и неясно(така му е било и преведено), че се продават 1,145дка ид.ч. от имота като не е било посочена дробна част или процент, Управителният съвет на дружеството продавач е взел решение да се продадат „само“ 1,145дка ид.ч. от имота, за тези 1,145дка като реално обособена част, без сградата е била изготвена нарочна скица, която е била приложена към нотариалното дело, същата част от имота е била отделена с ограда и съседите на имота са научили, че в тази част купувачът по сделката А. Б. ще строи къща, апартаментите в имота са били продавани от дружеството, представлявано от А. Ч. без съгласие на купувача А. Б. и без съзнание, че такова се дължи(по силата на чл.92 ЗС А. Б. става съсобственик и на сградата). От тези обстоятелства категорично се установява, че А. Ч. не е имал представа за сключването на такава сделка, поради което не е дал съгласие за нея.

Когато търговско дружество се представлява само заедно от няколко управители, липсата на волеизявление на един от тях води до липса на съгласие(не е изразена право-валидна воля). Порокът в едно от волеизявленията на представителите на дружеството води до същия порок на сделката. Когато единият от представителите не е дал съгласие за сключване на тази сделка, то сключеният договор ще е нищожен поради липса на съгласие.

В случая представителят на дружеството А. Ч. не е дал съгласие за сключване на сделка, тъй като не е имал представи, че сключва именно такава сделка, с която се прехвърлят идеални части от сградата и дворното място, поради което процесният договор за покупко- продажба е нищожен поради липса на съгласие.

Диспозитив

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение:

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 216/02.11.2017 г. по в. търг. д. № 135/2017 г. на Варненски апелативен съд в частта, в която е отхвърлен иска по чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРОГЛАСЯВА за нищожен поради липса на съгласие (чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД) договор от 09.02.2012 г., обективиран в нот. акт № 12, том I, рег. № 233, нот. дело №11/2012 г. на нотариус К. П., с рег. № 382, с който ищецът „Асперия“ ООД е продал 1.145 дка. идеални части от поземлен имот с идентификатор №10135.2464.67 в [населено място], район „Приморски“, местност „Б. А.“ на ответника А. П. Б..

РЕШЕНИЕТО е окончателно.


Свързани съдебни актове

Решение № 19 от 28.03.2016 г. по гр. д. № 1600 / 2015 г. Докладчик: съдия Любка Богданова При прехвърляне на земята купувачът придобива ли и подобренията и сградите върху нея, щом същите не са изключени изрично като предмет на сделката и необходимо ли е, за да се запази собствеността върху сградата отделно от земята, да бъде изрично уговорено в нотариалния акт, че предмет на прехвърлителната сделка не е собствеността върху сградата, като по този начин да се смята оборена презумпцията на чл. 92 ЗС; фактическото положение за изграждане на самостоятелен обект в сграда, дори в груб строеж, с акт на общинската администрация ли се установява, или може да се докаже посредством акт за удостоверяване годността на конструкцията преди започване на довършителните работи и чрез одобрен архитектурен проект за преустройство; обусловено ли е вещното право на собственост от наличието на самостоятелен обект и необходимо ли е тълкуване на волята на страните при прехвърляне на право на собственост върху терена и цялата изградена върху него сграда, след като е имало одобрен архитектурен проект за преустройство на имота; данните, отразени в имотния регистър, съставляват ли официално удостоверяване и ползват ли се с доказателствена сила?

Цитирани норми