Определение №15/11.01.2021 по дело №3007/2020

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Класификация

  • Вид съдебен акт: Определения за допускане
  • Колегия/Отделение: Гражданска колегия, II-ро отделение
  • Допълнителен селективен критерий: чл. 280 ал. 1 т. 3 ГПК

Анотация

Въпрос

Предвид особеностите на настоящия случай - извършено от първоначалните съсобственици разпределение на ползването на двора чрез обособяване на пракоместа и сключени след това от тях сделки, с които прехвърлят на други лица идеални части от поземления имот, то следва да се изясни допустимо ли е последващият приобретател на идеални части от поземления имот да защитава чрез иск по чл.109 ЗС възможността да ползва незастроената част от двора, върху която са разположени паркоместа?


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на седемнадесети ноември през две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ:
Веселка Марева, Емилия Донкова

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр.д. № 3007 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Производство по чл. 288 ГПК.

История на спора

Обжалвано е решение № 8827 от 20.12.2019г. по гр.д. № 12009/2019г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 127546 от 29.05.2019г. по гр.д. № 64061/2018г. на Софийския районен съд, в частта, с която И. Д. Т., Д. А. П., Б. Б. А.-С. и Л. Н. О. са осъдени на основание чл.109, ал. 1 ЗС да преустановят създадените от тях пречки за упражняване от М. И. М. на правото му на собственост върху незастроено място, УПИ **, кв.117, с идентификатор *** по КККР на С. о., Район „В.“, като му осигурят безпрепятствен достъп до имота за ползване по предназначение.

Касационната жалба е подадена от ответниците Б. Б. А.-С., Л. Н. О., И. Д. Т. и Д. А. П. и е приподписана от адв. П. С.. В нея се поддържа, че решението е недопустимо, както и неправилно поради нарушение на материалния закон и допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Недопустимостта се извлича от липсата на правен интерес спрямо иска по чл.109 ЗС, доколкото ищецът разполага с друг способ за защита – иск за отмяна решението на общото събрание на етажната собственост по чл.40 ЗУЕС. За обосноваване достъпа до касационно обжалване се сочат основанията по чл. 280, ал. 1 ГПК, т. 1 и 3 по три правни въпроса, отнасящи се до основанията за извършване на ново разпределение на ползването на съсобствен имот и по-конкретно: 1/ при разпределено ползване на незастроената част от съсобствено дворно място, представляващо обща част на етажна собственост, върху което са ситуирани паркоместа, иззвършено от първоначалните собственици на индивидуални обекти в сградата, дали замяната на един от тези собственици с друг е основание за ново разпределение на паркоместата, респ. има ли право новият собственик да ползва паркомясто, при положение, че праводателят му няма разпределено такова; 2/ как горните предпоставки за извършване на преразпределение се отнасят до случаите, когато в дворното място са разположени паркоместа, разпределени за ползване на част от собствениците в сградата, в случаите когато собственик, който няма разпределено паркомясто продаде своя апартамент на трето лице; 3/ дали местата за паркиране в дворното място могат да се разглеждат като принадлежност към самостоятелните обекти в сградата и дали ако собственик на такъв обект, който по решение на общото събрание на ежажната собственост е без разпределено ползване на паркинг, прехвърли жилището си на трето лице ведно със съответните идеални части от дворното място, това дава ли право на третото лице да ползва вече наличните и разпределени на други етажни собственици паркоместа; прилага ли се това положение за паркоместата, разпределени преди изменението на ЗУТ в ДВ, бр. 101/2015 г. Приложена е практика на ВКС.

Ответникът М. И. М., чрез пълномощника си адв. С. Й., излага подробни съображения за недопускане на касационното обжалване.

Осъдителното решение на първата инстанция по чл.109 ЗС не е било обжалвано пред въззивния съд от ответницата М. А. Ц. и спрямо нея решението е влязло в сила.

Мотиви

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение счита, че касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и е допустима.

Производство е образувано по искова молба на М. И. М. против Б. Б. А.-С., Л. Н. О., И. Д. Т., М. А. Ц. и Д. А. П., с която е предявен иск по чл.109, ал.1 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят неоснователните си действия, с които създават пречки за упражняване от М. И. М. на правото му на собственост върху незастроено място УПИ **, кв.117, с идентификатор *** по КККР на [населено място], като му осигурят безпрепятствен достъп за ползване на незастроеното място по предназначение.

От фактическа страна е установено, че с нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на обекти № 76, том IV, per. № 4323, дело 578/2005г. от 01.11.2005г. съсобствениците на УПИ ** в кв.117 по плана на [населено място], местност „Западно направление“, целият с площ 462 кв.м., а именно: Е. Б. А., А. Б. О. и Л. Н. О., И. Д. Т. и Т. А. Т., Б. Й. П. и А. И. П. и Д. А. П. са си запазили и взаимно са си учредили право на строеж за обособени обекти в жилищна сграда, която да се построи върху описания поземлен имот; те са учредили в полза на „Дити В Инженеринг“ООД право на строеж за изграждане на жилищна сграда на 5 етажа с магазини и гаражи, със застроена площ от 235кв.м. и разгърната застроена площ от 1 833кв.м., съгласно одобрен инвестиционен проект, с изключение на взаимно учреденото и запазено право на строеж на съсобствениците върху отделни обекти в бъдещата сграда. В същия договор съсобствениците – учредители са си разпределили ползването на пет броя паркоместа, които ще бъдат разположени в източната част на УПИ. В т.15 на договора те са поели задължение да прехвърлят на приемателя на правото на строеж или на посочени от него лица идеални части от урегулирания поземлен имот, съответстващи на идеалните части от на обектите, които са собственост на приемателя на правото на строеж. Срокът за изпълнение на това задължение е един месец от снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. От приложената по делото справка от имотния регистър е видно, че такова прехвърляне на идеални части от правото на собственост върху дворното място е извършено от съсобствениците в полза на трети лица чрез поредица от правни сделки.

Видно, че с нотариален акт от 20.07.2007г. носителят на правото на строеж „Дити В Инженеринг“ ООД е продало на А. К. А. апартамент № 7, а с нотариален акт от 2008г. дружеството, заедно със собствениците на дворното място Л. О., И. Т., Т. Т., Б. П., А. П., Д. П. и Е. А. са продали на А. К. А. съответстващите на апартамента 3,9377%ид.ч. от мястото, върху което е построена сградата. Впоследствие, с нотариален акт от 26.06.2012г. купувачката А. К. А. е продала апартамента, заедно със съответните идеални части от поземления имот на ищеца М. И. М.. По този начин ищецът е притежател на самостоятелен обект в жилищната сграда и съсобственик на дворното място.

Не се спори, че в незастроена дворна част на сградата са разположени паркоместа, като до тази част от дворното място, в те се намират, се достига чрез проходен тунел. На входа на този тунел е била поставена метална врата, която е премахната към 02.10.2018г. Събрани са свидетелски показания за начина на ползване на паркоместата.

При горните данни решаващият съд е направил извод, че с построяването на сградата върху нея е възникнала етажна собственост, а дворът, в който са разположени паркоместата, представлява обща част и принадлежи на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата /арг. чл.38, ал.1 от ЗС/. Управлението на тази обща част следва да се урежда от общото събрание на етажната собственост по реда на ЗУЕС. Съсобствениците на поземления имот са извършили разпределение на ползването на паркоместата с нотариалния акт за суперфиция, но това разпределение не може да бъде противопоставено на последващи приобретатели на самостоятелни обекти в сградата, които също притежават идеални части от дворното място. С оглед на това съдът е намерил е за неправомерни действията на ответниците, установени от свидетелите Г. Т., А. С., А. П. и В. Н., изразяващи се в ползване на дворното място само от първоначалните съсобственици на поземления имот и недопускане до него на останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата. По този начин, според съда, ответниците са възпрепятствали ищеца да ползва дворното място и намиращите се там места за паркиране. Съдът е намерил за неоснователен доводът, че на основание чл. 37, ал. 4, т. 3 ЗУТ процесните места за паркиране представляват принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата, което е осигурено с инвестиционния проект. По делото инвестиционен проект не е представен. За неоснователно е прието и възражението на ответниците за придобиване собствеността върху местата за паркиране по давност, тъй като според съда паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост или ограничено вещно право /респ. – и обект по смисъла на пар. 5, т. 39 ДР ЗУТ/, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от самостоятелен обект – парцел, сграда или обект в нея, поради което не може да бъде придобито по давност. Освен това разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ забранява реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места да се придобиват чрез правни сделки или по давност, освен при спазване на изискванията за минималните размери по чл. 19 ЗУТ. Поради това съдът е уважил иска за осигуряване на М. И. М. на необезпокояван достъп до дворното място.

При преценка на предпоставките за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ГПК, ал.1 и 2 настоящият състав счита, че такива са налице.

Първо, по развитите доводи за недопустимост на решението поради липса на правен интерес от иска. С практиката по Решение № 24 от 05.06.2017г. по гр.д. №2795/2016г. на II г.о. се приема, че искът по чл. 109 ЗС е недопустим като лишен от правен интерес, ако търсената защита от страна на собственика може да бъде реализирана по друг ред – чрез иск за отмяна на решението на Общото събрание на Етажната собственост. В решението е разгледана хипотеза, при която дворното място е обща част на сградата, тъй като принадлежи на всички етажни собственици. Приема се от друга страна в практиката /Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/2009 г. на І г.о.; Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д. № 2054/2014 г. на ІІ г.о., Решение № 28 от 01.02.2012 г. по гр.д. № 331/2011 г. на ІІ г.о./, че когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, то дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. В настоящия случай липсват категорични данни дали всички етажни собственици /притежатели на самостоятелни обекти в сградата/ са собственици и на идеални части от терена. Както бе посочено от справката от Службата по вписванията е видно, че сделки за прехвърляне на идеални части от двора са извършени от първоначалните собственици в полза на множество лица, но няма данни кои са всички собственици са обекти в сградата, за да се прецени дали всеки от тях притежава и идеална част от дворното място. Такова обстоятелство изрично не е обсъждано от страните по делото и не може да се приеме за безспорно. Твърди се от касаторите в жалбата, че всички участници в етажната собственост притежават и съответни идеални части от дворното място. Ето защо, конкретната преценка дали искът е недопустим само на това основание, не може да бъде направена без изясняване на горните фактически обстоятелства.

Касационен въпрос

Същевременно, от значение за изхода на спора е поставеният въпрос дали последващ приобретател на право на собственост върху самостоятелен обект в сградата и на идеална част от дворното място, е обвързан от извършеното от първоначалните собственици на дворното място разпределение на ползването на паркоместата в него. В практиката по Решение № 97 от 09.07.2013г. по гр.д. № 866/2012г. на I г.о. и Решение № 25 от 22.04.2014г. по гр.д. № 3985/2013г. на II г.о. се приема, че договорът на съсобствениците за разпределение на ползването ги обвързва докато трае съсобствеността, но те могат да искат преуреждане на уговореното разпределение, ако са се променили съществените обстоятелства, при които е било постигнато съгласието; а съществени са тези обстоятелства, които касаят предназначението и състоянието на съсобствената вещ /ново строителство или премахване на постройка, увеличаване или намаляване площта на имота/ или обема на правата на всички съсобственици /придобиване по давност на идеална част от трето лице, разпоредителни сделки между съсобствениците, в резултат на които се намалява квотата на един за сметка на друг/, така че извършеното разпределение става несъответно на новото фактическо положение. Прието е също, че прехвърлянето на идеалните части на един съсобственик в полза на трето лице, при липса на други промени, не съставлява основание да се иска ново разпределение на ползването, тъй като то не се извършва с оглед личността на собственика.

Предвид особеностите на настоящия случай – извършено от първоначалните съсобственици разпределение на ползването на двора чрез обособяване на пракоместа и сключени след това от тях сделки, с които прехвърлят на други лица идеални части от поземления имот, то следва да се изясни допустимо ли е последващият приобретател на идеални части от поземления имот да защитава чрез иск по чл.109 ЗС възможността да ползва незастроената част от двора, върху която са разположени паркоместа. Въпросът има значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото поради твърде наболелия проблем с паркирането в големите градове и възникващите все повече подобни казуси. Поради това касационното обжалване следва да се допусне на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК.

Диспозитив

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на II г. о.

ОПРЕДЕЛИ:

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение №8827 от 20.12.2019г. по гр.д.№ 12009/2019г. на Софийски градски съд по касационната жалба на Б. Б. А.-С., Л. Н. О., И. Д. Т. и Д. А. П., всички от [населено място].

УКАЗВА на жалбоподателите в едноседмичен срок от съобщението да представят документ за внесена държавна такса за разглеждане на касационата жалба по сметката на Върховния касационен съд в размер на 75 лв.

При неизпълнение касационната жалба ще бъде върната.

При внасяне на таксата делото да се докладва на председателя на отделението за насрочване в открито заседание.

Определението не подлежи на обжалване.


Свързани съдебни актове

Препраща към

  • Решение
    Решение № 24 от 05.06.2017 г. по гр. д. № 2795 / 2016 г.
    Представлява ли обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС дворно място, в което е изградена сграда в режим на етажна собственост, ако не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата притежават права върху дворното място?
  • Решение
    Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г.
    Допустима ли е съдебна делба на недвижим имот, в който има изградена сграда в режим на етажна собственост, когато дял в съсобствеността върху терена има и лице, което не е собственик на обект в етажната собственост?
  • Решение по чл. 290 ГПК
    Решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г.
    Представлява ли обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС дворно място, което не принадлежи на всички етажни собственици, тъй като в мястото съществува и сграда, притежавана в режим на индивидуална собственост?
  • Решение
    Решение № 28 от 01.02.2012 г. по гр. д. № 331/2011 г.
    Относно хипотеза,при която няколко лица притежават обекти в сграда, но не всички притежават идеални части от дворното място, а наред с това едно лице притежава идеална част от дворното място, но не притежава самостоятелен обект в сградата, намира ли приложение разпоредбата на чл. 32 ЗС.
  • Решение
    Решение № 97 от 09.07.2013 г. по гр. д. № 866/2012 г.
    Съставлява ли основание за преразпределение на ползването прехвърлянето на идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица, при липса на други промени в обстоятелствата, при които е постановено първоначалното разпределение?
  • Решение
    Решение № 25 от 22.04.2014 г. по гр. д. № 3985/2013 г.
    Когато съсобствениците са разпределили реалното ползване на общия имот с договор помежду си, този договор ги обвързва докато трае съсобствеността, но може да бъде изменен от тях във всеки момент по взаимно съгласие. Ако такова съгласие не може да се постигне, съсобствениците могат да искат от съда да преуреди по…

Цитирано в

Не са намерени съдебни актове по зададения критерий.

Цитирани норми