Решение №134/10.12.2020 по дело №749/2020

Спорът е допуснат до касация с Определение №273/27.05.2020 по дело №749/2020

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

Анотация

Въпрос

Длъжен ли е етажен собственик да осигури достъп на останалите етажни собственици до общи части на сградата, които са разположени /изградени/ в самостоятелен обект- лична собственост на този етажен собственик?

Отговор

Общите части на сградата следва да бъдат достъпни за всички собственици на отделни етажи в сградата, независимо къде се намират. Дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект- индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане /ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации/. Поради това предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл.109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори и когато тези общи инсталации се намират в обект- индивидуална собственост на етажния собственик- ответник по иска. Без значение за основателността на такъв иск са причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект- индивидуална собственост на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик, дали поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части или поради фактическото изграждане на общите части в обект- индивидуална собственост на ответника. До надлежното преместване на общите части в друго помещение, етажният собственик, в чийто обект- индивидуална собственост се намират общи части, е длъжен да предоставя достъп на останалите етажни собственици до тези общи части. Това следва от характеристиката и предназначението на общите части да обслужват индивидуалните обекти на всеки от етажните собственици. От тази същност на общите части произтича и задължението на всеки етажен собственик да зачита правата на останалите етажни собственици и да не им пречи да ползват необезпокоявано общите части, без които етажната собственост не може да съществува, защото нормалното ползване на отделните самостоятелни обекти е невъзможно без ползване на общите части- те са тяхна принадлежност.

Същевременно етажните собственици следва взаимно да зачитат правото на собственост на притежаваните от тях самостоятелни обекти. Затова, когато се окаже, че по някаква причина общите части попадат в обект- индивидуална собственост на един от етажните собственици, конкуренцията между отделните права на собственост следва да се разреши така, че да има баланс между зачитане правото на собственост като абсолютно право и ограниченията, които се налага да се търпят. Затова при предявен иск по чл.109 ЗС за осигуряване на достъп до общи части, попадащи в имот- индивидуална собственост, той следва да се уважи частично: не за осъждане на ответника да предоставя неограничен достъп на останалите етажни собственици до общите части на сградата, а да им предоставя достъп само когато се налага извършване на действия по поддръжка, ремонт и отчитане на тези общи части.


Върховният касационен съд на Република България, първо отделение на Гражданска колегия в открито съдебно заседание на осемнадесети ноември две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

Влезте в профила си, за да не виждате рекламите

ЧЛЕНОВЕ:
ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА, ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 749 по описа за 2020 г. приема следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК и сл.

История на спора

Образувано по касационни жалби на Д. Т. Б., Х. Д. Д., С. А. Т.-Д., Р. И. С., Д. К. Я., В. Й. Г., Ц. Р. Г., И. К. Я. и М. П. А. и на Е. Б. Б. срещу решение № 6963 от 15.10.2019 г. по гр.д.№ 4468 от 2019 г. на Софийския градски съд, II-д въззивен състав, с което е отменено решение № 551884 от 03.12.2018 г. по гр.д.№ 84352 от 2017 г. на Софийския районен съд, I ГО, 33 състав и вместо него е постановено ново решение за отхвърляне на предявения от ищците Д. Т. Б., Х. Д. Д., С. А. Т.- Д., Р. И. С., Д. К. Я., В. Й. Г., Ц. Р. Г., И. К. Я. и М. П. А. срещу Е. Б. Б. иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на Е. Б. да преустанови неоснователните си действия, препятстващи достъпа на ищците до следните общи части на сградата, находяща се в [населено място], [улица]: обща водоснабдителна инсталация- водомер и спирателен кран, намиращи се във фитнес- клуб на кота -2,62 м., собственост на Б. и да се въздържа от препятстване на достъпа им до тях.

Ищците- етажни собственици в сграда, находяща се в [населено място], [улица] твърдят, че решението на Софийския градски съд е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон и процесуалноправните правила и е необосновано- основания за касационно обжалване по чл.281, ал.1, т.3 ГПК.

Касационен въпрос

С определение № 273 от 27.05.2020 г. настоящият състав на ВКС е допуснал касационно обжалване на решението на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК /поради противоречие с решение № 365 от 03.01.2012 г. по гр.д.№ 981 от 2010 г. на ВКС, ГК, първо г.о./ по следния правен въпрос: Длъжен ли е етажен собственик да осигури достъп на останалите етажни собственици до общи части на сградата, които са разположени /изградени/ в самостоятелен обект- лична собственост на този етажен собственик ?

В открито съдебно заседание пълномощникът на касаторите поддържа жалбата. Моли решението на Софийския градски съд да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго за уважаване на предявения иск по чл.109 ЗС и за присъждане на направените по делото разноски.

Ответницата Е. Б. Б. оспорва жалбата. Моли решението на Софийския градски съд да бъде оставено в сила. Претендира за разноски.

Мотиви

Върховният касационен съд, ГК, състав на първо г.о., след като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, по основателността на касационната жалба приема следното: От фактическа страна по делото е установено, че теренът, върху който е изградена сградата- етажна собственост, е бил собственост на ответницата Е. Б. Б..

С нотариален акт № ……. от 26.07.2007 г. Е. Б. Б. е учредила в полза на „Т.-конструкции“ ООД право на строеж на сградата, като си е запазила правото на строеж на следните обекти в тази сграда: фитнес клуб, стоматологичен кабинет, апартамент № 7, ателие № 3 и паркоместа № 5, 6, 10 и 11.

На 27.04.2007 г. е издадено разрешение за строеж, сградата е построена, като е завършена в груб строеж през м.10.2008 г.

На 26.10.2007 г. и на 29.07.2008 г., преди завършването на грубия строеж на сградата, с нотариални актове „Т.-конструкции“ ООД е продало на ищците Х. Д. Д. и С. А. Т.- Д. правото на строеж на апартамент № 3 и апартамент № 2 в тази сграда.

След изграждане на сградата в груб строеж през м.10.2008 г., „Т.-конструкции“ ООД е продало на ищците останалите отделни обекти в сградата, което се установява от представените към исковата молба нотариални актове.

С решение № I-026-48 от 04.04.2012 г. по гр.д.№ 62384 от 2010 г. на Софийския районен съд, първо гражданско отделение, 26 състав, постановено по искова молба на Е. Б., е прието за установено, че заявлението за одобрение /съгласуване/ на инвестиционен проект от 01.10.2007 г., заявление за одобряване /съгласуване/ на инвестиционен проект на сградата от 29.11.2007 г. и акт за установяване състоянието на строежа от 12.11.2007 г. са неистински документи в частта относно авторството и подписа на Б..

С влязло в сила решение № 7715 от 09.12.2013 г. по гр.д.№ 2800 от 2012 г. на Административен съд- София град по жалба на Е. Б. е отменено издадено разрешение за строеж от 25.05.2009 г. за външно електрозахранване на сградата и одобрения с него проект.

От приетото по делото и неоспорено от страните заключение на съдебно-техническата експертиза на в.л.инж.А. Ч. се установява, че съгласно одобрения проект на сградата е било предвидено водомерът и спирателния кран на сградата да се монтират в коридора пред съблекалните на фитнеса, собственост на ответницата Б.. К. е връзка между залата на фитнеса и санитарните помещения и е част от фитнес центъра. На място водомерът и спирателния кран са монтирани на 26.07.2007 г.- в чужда собственост, а не в общи части на сградата. През м.11.2007 г. в ДАГ е внесен за съгласуване и одобрение технически проект за коригиране на санитарните помещения на фитнеса, с цел да се осигури място за ново помещение за абонатна станция, намираща се в югоизточната част на сутерена, точно под прохода за гаражите и входа на сградата. В момента сградното водопроводно отклонение се намира в абонатната, а водомер няма, като връзката е затапена. Ответницата не може да каже кой и кога е демонтирал водомера. Достъп до абонатната и до коридора на фитнеса от общите части на сградата няма- единственият достъп е от частта от етажа- собственост на ответницата, през поставена от нея врата с алармена система.

При така установената фактическа обстановка в обжалваното решение съставът на Софийския градски съд е приел, че искът с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответницата Е. Б. Б. да осигури на останалите етажни собственици в сградата достъп до общата водоснабдителна инсталация /водомер и спирателен кран/ е неоснователен. Действително, те представлявали обща част на сградата по смисъла на чл.38 ЗС, но единственият достъп до тях е през собственост на ответницата Б. /коридора на фитнес центъра/. Безспорно било, че етажните собственици са лишени от достъп до тези общи части на сградата, но това не се дължало на действие на ответницата, а на начина, по който била изградена сградата вследствие на одобрен проект- начин, който предвиждал достъп до тези общи части единствено през собствения на ответницата обект- фитнес. Заключвайки самостоятелния си обект, собственикът упражнявал правото си да го владее, охранявал го и ограничавал достъпа на трети лица до него, които били длъжни да зачитат притежаваното от него абсолютно вещно право. Поради това заключването на този обект от собственика не можело, според съда, да се приеме за неоснователно действие, дори и чрез него другите етажни собственици да са лишени от достъп до общи части на сградата.

Това решение на Софийския градски съд противоречи на приетото в решение № 365 от 03.01.2012 г. по гр.д.№ 981 от 2010 г. на ВКС, ГК, първо г.о. по поставения правен въпрос: Длъжен ли е етажен собственик да осигури достъп на останалите етажни собственици до общи части на сградата, които са разположени /изградени/ в самостоятелен обект- лична собственост на този етажен собственик ? В решението на ВКС от 2012 г. е прието, че общите части на сградата следва да бъдат достъпни за всички собственици на отделни етажи в сградата, независимо къде се намират.

Настоящият състав на ВКС, ГК споделя приетото в горепосоченото решение на ВКС и счита, че дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект- индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане /ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации/. Поради това предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл.109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори и когато тези общи инсталации се намират в обект- индивидуална собственост на етажния собственик- ответник по иска. Без значение за основателността на такъв иск са причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект- индивидуална собственост на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик, дали поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части или поради фактическото изграждане на общите части в обект- индивидуална собственост на ответника. До надлежното преместване на общите части в друго помещение, етажният собственик, в чийто обект- индивидуална собственост се намират общи части, е длъжен да предоставя достъп на останалите етажни собственици до тези общи части. Това следва от характеристиката и предназначението на общите части да обслужват индивидуалните обекти на всеки от етажните собственици. От тази същност на общите части произтича и задължението на всеки етажен собственик да зачита правата на останалите етажни собственици и да не им пречи да ползват необезпокоявано общите части, без които етажната собственост не може да съществува, защото нормалното ползване на отделните самостоятелни обекти е невъзможно без ползване на общите части- те са тяхна принадлежност.

Същевременно етажните собственици следва взаимно да зачитат правото на собственост на притежаваните от тях самостоятелни обекти. Затова, когато се окаже, че по някаква причина общите части попадат в обект- индивидуална собственост на един от етажните собственици, конкуренцията между отделните права на собственост следва да се разреши така, че да има баланс между зачитане правото на собственост като абсолютно право и ограниченията, които се налага да се търпят. Затова при предявен иск по чл.109 ЗС за осигуряване на достъп до общи части, попадащи в имот- индивидуална собственост, той следва да се уважи частично: не за осъждане на ответника да предоставя неограничен достъп на останалите етажни собственици до общите части на сградата, а да им предоставя достъп само когато се налага извършване на действия по поддръжка, ремонт и отчитане на тези общи части.

По основателността

Поради гореизложеното обжалваното решение на Софийския градски съд следва да се отмени и вместо него да се постанови ново решение за частично уважаване на иска по чл.109 ЗС- за осъждане на ответницата Е. Б. да предоставя достъп на ищците по делото до частта от общата водоснабдителна инсталация на сградата /водомер и спирателен кран/, която се намира във фитнес- клуба, собственост на Б., само когато се налага поставянето, смяната или отчитането на водомера или ремонт на водоснабдителната инсталация. Тук за пълнота на изложението следва да се посочи, че ако ищците- етажни собственици желаят да осъществяват постоянен и безпрепятствен достъп до спирателния кран и водомера, следва да предприемат действия по изместването му в обща част, каквато техническа възможност според заключението на вещото лице съществува. Съответно ответницата, за да избегне необходимостта да им осигурява достъп през собствения си имот- фитнес- клуба, би следвало да им съдейства за това преместване. В противен случай и ищците и ответницата ще следва да търпят неудобствата, породени от предвиденото с архитектурния проект ситуиране на процесната обща част.

Неоснователно е възражението на ответницата за липса на активна материална легитимация на ищците да предявят този иск: поради това, че ищците не били собственици на обекти в сградата- етажна собственост, находяща се в [населено място], [улица]. Още с исковата молба ищците са представили нотариални актове, от които е видно, че са закупили обекти в сградата- етажна собственост, а някои от тях- правото на строеж върху такива обекти. Неоснователно е възражението на ответницата, че обективираните в тези нотариални актове договори са нищожни поради липса на предмет. Видно от представеното по делото констативен протокол № …………… от 13.10.2008 г., договорите за покупка на ищците са сключени след завършването на сградата в „груб строеж“, тоест след възникването на отделните обекти в сградата като отделни обекти на правото на собственост и следователно не са нищожни поради липса на предмет. Само два от договорите са сключени преди завършването на грубия строеж на сградата на 13.10.2008 г.- договорът от 26.10.2007 г. и договорът от 29.07.2008 г. на ищците Х. Д. и С. Д., но те са за прехвърляне не на правото на собственост върху отделни обекти в сградата, а на правото на строеж върху такива обекти и поради това също не са нищожни поради липса на предмет.

Неоснователно е възражението на ответницата, че тези договори са нищожни поради липса на предмет, тъй като притежаваните от ищците обекти /апартаменти, ателиета и паркоместа/ по проект били с височина под допустимата по закон /апартаментите и ателиетата/ и с площ под допустимата по закон /гаражите/ и като такива нямали характеристиките на самостоятелен обект на собственост. Това твърдение на ответницата по същество е твърдение за несъответствие на одобрения архитектурен проект на сградата със законовите изисквания, което, ако е доказано, би било основание да се приеме, че одобреният проект е незаконосъобразен. Евентуалната незаконосъобразност на одобрения архитектурен проект като административен акт обаче не води до заличаване на изградените и обособени в сградата обекти като самостоятелни обекти на правото на собственост и до загубване на правото на собственост върху тях, възникнало първоначално на основание валидно учреденото и осъществено вещно право на строеж. Отмяната, респ. прогласяването на нищожността на административен акт рефлектира безусловно на придобитите по време на действието му вещни права само когато той е елемент от фактическия състав на възникването, респ. придобиването им. Одобряването на строителните книжа по изграждане на сграда няма правопораждащо за правото на собственост действие и не е елемент от фактическия състав на придобиването на правото на собственост на обекти в тази сграда. Затова отмяната на одобрения проект, след построяването на сградата с валидно учредено право на строеж, не рефлектира върху действителността на сделките за придобиване на вещни права на обекти в тази сграда, сключени след одобряването на проекта. От друга страна нищожността на придобивното основание винаги е начална и е налице само когато порокът на сделката е налице към момента на сключването й.

Поради това правилно въззивният съд е приел, че за настоящото дело без значение е какъв ще е изхода на делото пред Административен съд- София град по заведения от Б. иск за прогласяване нищожността на одобрения архитектурен проект на сградата. Цитираното от ответницата във връзка с това нейно възражение Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк.д.№ 3 от 2014 г. на ОСГК на ВКС е неотносимо към настоящото дело, тъй като тълкувателното дело касае валидността на договори за прехвърляне на части от жилище, които не са обособени като отделни жилища с одобрен инвестиционен проект, какъвто не е настоящия случай.

Неоснователно е и възражението за нищожност на договорите на ищците поради липса на предмет и поради нарушение на закона- защото били прехвърлени незаконни обекти, за изграждането на които нямало одобрен проект и които подлежали на събаряне. Евентуалната незаконност на сградата не заличава обособените в нея обектите като самостоятелни обекти на правото на собственост и не е пречка за прехвърлянето им, докато сградата не бъде съборена като незаконна.

Неоснователно е и възражението на ответницата, че тя е собственик на цялата сграда по приращение поради незаконосъобразността на одобрения архитектурен проект. Веднъж възникнала, собствеността не може да бъде изгубена поради отмяна на административния акт, с който са одобрени проектите за изграждане на сградата. Като собственик на дворното място, в което е изградена сградата, ответницата би могла да придобие правото на собственост върху цялата сграда на основание чл.92 ЗС по приращение, само ако сградата е изградена без учредено вещно право на строеж. В конкретния случай ответницата Е. Б. е учредила право на строеж на тази сграда на „Т.-конструкции“ ООД по надлежния ред- с нотариален акт № ………. от 26.07.2007 г., поради което изградената от това ООД сграда не е нейна собственост по приращение.

Неоснователно е и възражението на ответницата, че искът е неоснователен, тъй като нямал предмет, защото към настоящия момент водомерът вече не съществувал. Действително, по делото е установено, че връзката на водопроводната инсталация на мястото, където е бил поставен водомерът, понастоящем е затапена. Видно от заключението на в.л. инж. А. Ч., водомерът е бил поставен на това място /в помещението, наречено абонатна станция/ по надлежния ред на 26.07.2007 г., като не е ясно кой го е премахнал. В това помещение обаче продължава да се намира централния спирателен кран на сградата и мястото- връзката, където трябва да се намира водомерът. А предмет на иска е предоставянето на ищците на достъп до частта от общата водоснабдителна инсталация на сградата, която се намира в собствения на ответницата имот- фитнес клуб. Поради това независимо от това дали понастоящем в помещението, наречено абонатна станция съществува водомер, предявеният иск по чл.109 ЗС за осигуряване достъп на ищците до частта от общата водоснабдителна инсталация на сградата, която се намира в собствения на ответницата фитнес- клуб, има предмет.

С оглед изхода на делото и на основание чл.81 ГПК във връзка с чл.78 ГПК ответницата дължи и следва да бъде осъдена за заплати на ищците половината от направените от тях разноски по делото за трите съдебни инстанции. Ищците са направили разноски в размер общо 9 640 лв., представляващи 50 лв. държавна такса за завеждане на делото, 300 лв. възнаграждение на вещо лице, 3000 лв. адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и защита по делото пред първата инстанция, 3000 лв. адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и защита по делото пред въззивната инстанция, 240 лв. държавна такса за допускане на касационното обжалване, 50 лв. за разглеждане на касационната жалба и 3000 лв. адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и защита по делото пред ВКС.

Съдът счита за основателно направеното от ответницата възражение за прекомерност на заплатеното от ищците адвокатското възнаграждение: същото не е прекомерно с оглед цената на иска, броя на ищците, броя на проведените по делото съдебни заседания и общата фактическа и правна сложност на делото. Поради това ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищците половината от направените от тях разноски по делото или сумата 4 820 лв.

Диспозитив

Воден от горното, настоящият състав на ВКС, ГК, първо г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 6963 от 15.10.2019 г. по гр.д.№ 4468 от 2019 г. на Софийския градски съд, II-д въззивен състав И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА на основание чл.109 ЗС Е. Б. Б. от [населено място], [улица], ет.2, ап.3 да предоставя на Д. Т. Б., Х. Д. Д., С. А. Т.-Д., Р. И. С., Д. К. Я., В. Й. Г., Ц. Р. Г., И. К. Я. и М. П. А., всички със съдебен адрес: [населено място], [улица], чрез адв.К. Г., достъп до частта от общата водоснабдителна инсталация на сградата- етажна собственост, находяща се в [населено място], [улица] /водомер и спирателен кран/, която се намира във фитнес- клуб на кота -2,62 м., собственост на Е. Б. Б., само когато се налага поставянето, смяната или отчитането на водомера или ремонт на водоснабдителната инсталация.

ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.109 ЗС, предявен от Д. Т. Б., Х. Д. Д., С. А. Т.-Д., Р. И. С., Д. К. Я., В. Й. Г., Ц. Р. Г., И. К. Я. и М. П. А. срещу Е. Б. Б. за осъждане на Е. Б. Б. да предоставя неограничен достъп на ищците до частта от общата водоснабдителна инсталация, която се намира в собствения на Б. обект в сградата- фитнес- клуб на кота -2,62 м.

ОСЪЖДА Е. Б. Б. с горепосочения адрес да заплати на Д. Т. Б., Х. Д. Д., С. А. Т.-Д., Р. И. С., Д. К. Я., В. Й. Г., Ц. Р. Г., И. К. Я. и М. П. А. на основание чл.78 ГПК сумата 4 820 лв. /четири хиляди осемстотин и двадесет лева/, представляваща разноски по делото за трите съдебни инстанции.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.


Свързани съдебни актове

Препраща към

  • Определение №273/27.05.2020 по дело №749/2020 1
    Определение №273/27.05.2020 по дело №749/2020
    Длъжен ли е етажен собственик да осигури достъп на останалите етажни собственици до общи части на сградата, които са разположени /изградени/ в самостоятелен обект- лична собственост на този етажен собственик?
  • Решение
    Решение № 365 от 03.01.2012 г. по гр. д. № 981/2010 г.
    Недопустимо е това съдебно решение, с което съдът се е произнесъл по непредявен иск. В случая въззивният съд е постановил решение, без да изясни заявеното искане – дали ищецът, формулирайки петитума на иска по чл. 109, ал. 1 ЗС, е имал предвид осигуряване на достъп до спирателния кран именно чрез…
  • Решение на общо събрание
    Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г.
    Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД - поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените…

Цитирано в

Не са намерени съдебни актове по зададения критерий.

Цитирани норми